城市边界土地增值收益之经济学分析——兼论土地征收中的农民利益保护.pdfVIP

城市边界土地增值收益之经济学分析 ——兼论土地征收中的农民利益保护 张鹏张安录 (华中农业大学土地管理学院 武汉430070) 摘要城市边界区土地价格具有自身的特点，从动态的城市地价模型分析来看，其增值不 仅来自于外部性作用，还得益于城市的扩张。因而不能以农业地价来定量边界区土地价格。 因为该区土地增值不仅仅来自于外部性，所以农民具有参与增值分割的权利。应该重新建立 土地征收补偿的价格体系，保护农民的合法权利。 关键词 土地经济经济学分析城市边界土地增值增值分配 l前言 土地增值是土地经济学领域一个重要的问题。其意义不仅表现在土地、尤其是城市土 地增值是城市经济发展的一个必然结果，而且表现在当城市土地增值后，谁有权以及分配 多少、以什么形式分配这些增值。随着城市的发展，整体土地价值得以不断提高，这是一 个不争的事实。城市边界土地，就是位于城乡结合部的土地，或者说城乡生态交错区的土 地。当工业化导致土地被占用，城市边界得以延伸。由于特定的区位，使这个区位的土地 常常具有独特的特点。在中国，被占用的土地原来一般是耕地，所有权属于村集体所有， 这就涉及征收的问题。在征收中，是按照农地价格给予补偿还是按照城市土地价格抑或其 他价格形式补偿?在理论上存在巨大的争议。从公平角度讲，农民失去土地条件下，土地 给他们带来什么样的社会经济效用，就相应给他们经济补偿，这似乎是个简单的道理。然 而现实中复杂的是，农地不仅仅具有农业经济功能，它们可以给农民带来其他潜在的社会 经济效益。城市边界处的土地所具有的特定区位使他们不同于远离城市的土地，后者只能 用于农业，而前者随着城市的扩张随时都有可能转换为城市土地，其机会成本高于其他农 业土地。这个区位的土地潜在价值已经得以提高，一旦变更规划条件，即使不用施加资本 投入，他们也会由于需求的客观存在而获得远高于农地价格的土地价格。本文拟从城市土 地增值的原因、分配等方面提供一个初步的经济学分析框架，为以后深入研究提供基础。 2研究进展简述 很多学者对于城市土地增值问题进行了研究。在增值定量方面，张安录¨1提出了土 地增值模型以及土地转为市地后增值的计量方法，侧重于增值后果的研究。对增值问题做 出突破性研究的是DR．CAPOzzA和R W．HELsLEY旧1，他们运用城市经济学方法，将城 市增长率引入一个动态的地租和地价模型，并且指出了城市边界扩张函数和地价的四个构 成部分。城市边界向外一定范围的农地地租仍然是农业地租，但是地价包括两个组成部 分，一是农业地价，二是预期未来地租增加带来的价值增长。而且，离边界越近，这种预 ’ 336 城市边界土地增值收益之经济学分析 期价值越大。他们还进一步研究了地价变化与城市增长的定量关系：A只(t)=A／r+C+ 均地价表达式得出城市土地均价随着农业地租、开发成本、通勤费率、城市规模的增长而 增长，是一个随人口增长率递增的、凸的函数。在增值分配方式方面，高延娜日1提出目 前关于农地征收过程中土地增值的研究主要集中在成因和分配两个方面，对土地增值空间 到底多大则很少论述。丁芸Mo指出应通过制度创新，比如通过给村集体预留一部分安置 用地，赋予村集体非农用途开发的权力，农民就可以通过集体分红分享征用带来的土地增 值收益，增加集体和农民合理分享工业、城市化带来的土地增值机会。周诚提出将土地原 值的补偿加上“安置性补偿”而形成的补偿总额才是具有实际意义的。简言之，总补偿 额应当能够使失地农民在生产、生活等方面，不只是保持原水平，而是能够达到当地 “小康市民”的水平，只有这样才是真正公平合理的。被征地农民对国家作出了直接的重 要贡献，理应获得足够的回报。此种“安置性补偿”本质上属于农地转非自然增值的扣 除∞J。还有一些研究对于增值原因进行了分析。陈志刚∞1认为，土地增值是普遍存在的， 分别由对土地投资、土地用途的变更和土地供求的变化三个方面引起。但是这种观点把增 值的直接和间接原因混淆了，比如投资是土地增值的直接原因，而供求变化则是由于地租 变化后导致了供求关系的间接变化。就用途变更来说，它更是一种外生的因素。施小 明1认为，外部经济是引起土地增值的重要原因，影响因素包括内部因素和外部因素。 外部因素主要指城市发展中的各种客观因素导致土地增值，亦