农民住房财产权抵押、担保、转让的思考.pdfVIP

本刊策划 ChineseCadresTribune 农民住房财产权抵押 担保 转让的思考 改革完善宅基地制度，推进农房抵押、担保、转让，为实践打开了更加广阔的空间，同 时也提出了一道难题，既要 “改革完善”又要 慎“重稳妥”，更是从 选“择试点”开始，说 明有弊端要改革，但又关系重大，应十分谨慎 文 一林依标 为赋予农 民更多的财产权利，使农民的 最大资产变成资本 ，激活农村投资。近年来 一 、 推进农房抵押、担保、转让须面 各地在农 民住房财产权 (下称 “农房”)抵 对和解决的问题 押、担保方面已有不少尝试和创新。党 的十八 届三中全会通过的 《决定 》提出： “保障农 1．法律上是否允许农房抵押、转让。合法 户宅基地用益物权 ，改革完善农村宅基地制 性是开展农房抵押 、转让必须首先正视 的问 度，选择若干试点，慎重稳妥推进农 民住房 题 。关于农房抵押，农房是农 民有权处分的 财产权抵押 、担保 、转让 ，探索农民增加财产 建筑物，且不属于法律禁止抵押的财产，可用 性收入渠道 ”，明确要改革完善宅基地制度， 于抵押似乎并无疑义 。但在我国物权体系中， 推进农房抵押 、担保 、转让，为实践打开了更 “地随房走，房随地走”是不动产流转的基本 加广阔的空间，同时也提出了一道难题 ，既要 原则 (下称 “房地合一”规则)，也体现在法 “改革完善”又要 “慎重稳妥”，更是从 “选 律条文中，如 《物权法》第182条、《城市房地 择试点”开始 ，说明有弊端要改革 ，但又关系 产管理法》第32．条 。在 “房地合一”规则的影 重大，应十分谨慎 。如伺把握其先行先试 的 响下，农房抵押在合法性上是存在瑕疵的：依 空间和界限，既拓展红利 ，又控制风 险，是我 《物权法》规定，宅基地使用权依法不得单独 们要着力研究的。 抵押。而农房抵押时，基于 “房地合一”规则 - 20 - 中国党政干部论坛 I2o14．09 本刊策划 必然导致宅基地使用权也应 当一并抵押。既 体应有受益。 然宅基地使用权抵押已经被法律禁止 ，那么 4．转让人与受让人条件的界定。农房转让 连带着农房抵押在合法性上自然也存在可商 (包括农房作为抵押物 因抵押人无法到期偿 榷之处。至于农房转让，《土地管理法》仅规 债进行处置导致的农房流转)的实质是农房 定 了 “农村村 民出卖 、出租住房后 ，再 申请宅 从原所有权人 (农民)转移至其他主体的一种 基地的，不予批准”，这里的 “出卖 、出租”， 物权变更。同样 ，受到 “房地合一”规则 以及 笔者认为受让对象是特指的，结合 《物权法》 宅基地使用权流转 的法律限制 ，农房转让势 第39条有关 “所有权人对 自己的不动产或者 必难以对所有人放开，比如 ，国家已经明确禁 动产，依法享有 占有 、使用 、收益和处分的权 止城镇居民在农村购置宅基地 ，城镇居 民不 利 ”的规定，是否就此可以认为法律并不禁止 能成为农房 的买受主体 。因而，必须在推进农 农房转让，同样存在一定程度的模糊性和不 房转让的实践 中明确转让人、受让人应 当具 确 定性 。当然，也正是这种规则的模糊性为