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基于数据包络分析的 公租房制度效率评价 ◎谢永康 杨 刚 梁 旭 一 、 引言 近年来，随着我国住房保障体系的不断完善，城市低收入群体的住房困难得到很 大缓解。但是 ，由于房价上涨过快，特别是部分大中城市高房价 问题，使城市中的中低 收入者处于尴尬境地 ，他们既无法承受一般商品住宅的较高价格 ，又不符合城市保障 房的申请条件，名副其实地成为城市住房问题 中的 “夹心层”。随着我国城镇化进程的 不断加快，外来务工人员居住条件也亟需改善。 为解决城市 “夹心层”的住房困难，我国政府推出了公租房政策，作为调整我国住 房供给结构的重要举措。“十二五”期间，政府工作报告已经明确要积极发展公租房建 设，并要求各地要努力探索公租房改革新模式，解决好城市 “夹心层”的住房困难。根 据 “十二五”规划，我国将在 “十二五”期间建设3600万套保障性住房，并确保保障性 住房覆盖率达到20％以上。在借鉴香港和新加坡住房保障制度 的基础上，厦 门、深圳、 重庆 、北京等地率先推行公租房，将公租房以低于市场的价格出租给城市 “夹心层”群 体，丰富并提高了我国保障房建设水平。 从各地公租房建设发展 的实际来看，制约公租房发展 的主要瓶颈是资金 问题，评 价公租房制度优劣的重要标准是筹集的建设资金能否被有效利用。为了更好地评价各 地公租房制度 的效率水平，本文从我国部分地 区公租房建设的现状 出发，利用数据包 络分析方法 (DEA)，对部分城市公租房资金使用及建设情况进行评价，考察公租房制 度的有效性，并分析城市间公租房制度效率的差异和原 因，为完善我国公租房制度提 供理论和实证依据 二、公租房制度效率评价的研究综述 国外对公租房问题的研究较早，取得 了较为丰富的研究成果。国外政府为保证中低 收入者的住房需求，推行了包括公共住房在内的住房保障制度。对公租房的制度效率研 究一般集中在政府角色定位、制度设计方式、融资渠道研究等方面。Quigley收集了北美 国家的实践数据，从保护住房消费者利益、缓解外部性、追求公平机会和社会收益分配 等方面，说明了政府在其 中的重要作用。HugoPriemus分析了欧盟的统一住房政策和各 成员国之间的住房体系之间关系，在此基础上，认为政府应当充分干预住房保障问题。阿 瑟 ·奥沙利文通过实证研究，认为对中低收入者进行货币补贴的效率优于实物补贴。国外 学者对 中国公租房制度效率问题同样进行了关注。MarkDuda等通过对北京住房保障制度 研究后，认为经济适用房制度无法满足真正的中等收入人群 ，应 当推进租赁型保障住房 的建设。VernonHenderson认为，在城市中的农村劳动力人口更应当受到重视，基于社会 稳定等因素的考虑，应将这部分人的住房需求考虑到社会住房保障范围内。 通过对国内公租房研究文献的梳理和分析，发现 目前国内研究主要集中于公租房 发展 目标及功能定位、境外经验总结及借鉴、相关制度完善、可持续设计及评价方法、 公租房的融资问题和租金定价问题。杨刚等通过对上海利用住房公积金援建公租房等 的影响方面进行 了实证分析；宋祥来分析 了公租房项 目的经济可行性；李道 明建立公 租房项 目成本分析与控制模型；赵杰等用传统环境影响评价 的方法实证研究公租房项 目建设的生态环境影响；杨轲利用模糊数学综合评价法构建涵盖经济、社会、资源环境 等方面的公租房可持续性评价模型等。而针对公租房的效率评价方面，目前学术界研究 较少，主要有以下较为代表性的文献：史英哲通过研究指数关联债券，量化分析 了公租 房的建租比和 内部收益率之间的关系，指 出指数关联债券对政府按期完成公租房有激 励作用；钟治峰指出，社会资本对公租房建设参与积极性不高，其原因分别是投资收益 不确定、投资回收期长、退出机制不明确等原因，为鼓励社会资本投资公租房建设，应 当在保证土地供应、减免相关税费等方面积极尝试；刘颖比较分析 了各地公租房制度 的优劣异同，指出土地供应创新、地方性法规冲突、监管困难是公租房建设 目前存在的 潜在问题，应当在完善土地供应方式、拓宽资金来源、建立专门监管机构上作更多努力； 潘雨红基于DEA方法对公租房的配租方法进行研究，指 出摇号的方法并不能很好地解 决公租房的分配问题 ，在对 申请人的困难状态进行评价分析后，引入数据包络分析方 法对公租房进行配租 ，其效率优于摇号方式；王爱玲依据准入条件和轮候时间建立 了 公租房多级评价体系，并在改进的Vague—Topsis方法基础上，建立多级综合评价模型， 说明改进的Vague-Topsis方法有助于促进公租房资源的有效