泉州市农村集体土地使用权的流转探析.pdfVIP

泉州市农村集体土地使用权的流转探析 李建成1 陈安玲2 (1，泉州师范学院，泉州，362000；2，泉州市鲤城区人大，泉州，362000) 摘要：本文在对泉州市农村集体土地流转调研的基础上．分析了农村集体土地流转的现状．并指出土地流转实践中主要存 在问题，针对农村集体土地流转的问题提出解决对策和建议．为泉州市全面开展农村集体土地流转工作提供参考． 关键词：农村集体土地 土地使用权流转 泉州市 农村集体土地使用权是指土地使用者依照法律规定或合同约定，对农民集体所有的土地享有的占有、使用和 收益的权利。农村集体土地使用权的流转，是市场经济条件下土地商品属性的一个具体表现。相当一段时期，由 于我国对农村集体土地的流转有比较严格的法律规定，农村集体土地使用权的流转更多地存在于隐形市场。 2008年，中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“允许农民以转包、出 租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”。据此，许多地方政府和土 地学者就农村集体土地使用权流转的法律、政策和制度作了深入的研究[1，2]，同时结合当地的实际提出了一些 具体的措施。近年来，泉州市国土资源局在永春农村集体非农建设用地流转试点工作中，做了许多有益的探索。 按照年初市政府关于土地利用问题的调研要求，在市土地学会积极协助下，课题组结合泉州市的实际，对农村集 体土地使用权流转进行专题研究，调研成果或对今后开展土地流转工作有所裨益。 一、农村集体±地使用权流转的现状 按照农村集体土地的性质和类型，我们分别对农用土地使用权、农村居民宅基地使用权和乡村企事业建设用 地使用权等进行分类调查。 (一)农用土地使用权的流转 农用土地是农村集体土地的主要组成部分。1978年全国农村实行家庭联产承包责任制后，农民获得的农用 土地经营权一直没有大的调整和变动，泉州市农村亦是如此。近年来，随着泉州市城镇化水平的提高和农村社会 经济的发展，大量农村剩余劳动力向第二、三产业转移，由此而产生的农用土地经营权或使用权的流转现象相当 普遍，尤以沿海经济发达的城乡结合部和城镇规划区更盛。主要有以下几种形式。 1)以股份合作的形式流转。即农民将具有经营权的农用土地作价入股，加入工农联合企业的经营，成为工农 联合企业的股东，与企业共担风险、共享红利。如：南安市美林镇露江村，采取股份合作的形式，把全村900亩分 散经营的耕地作价人股，合作开办农业开发农场，并成为南安糖厂的甘蔗生产基地，使农民直接或间接地成为工 农联合企业的股东，农户按经营合同除取得耕作劳务费外，并按土地入股数进行分红，在农用土地得以流转的同 时，也使农民得到更多的实惠。惠安县紫山镇赤土村、安溪县长坑乡也有类似的做法。 2)以转包的形式流转。即农户个体或个体合作组织将农用土地经营权转包给专业户，不直接参与经营管理， 但可分享土地收益。这种形式的农地经营权流转现象，在沿海的晋江、石狮较为普遍。尤其以晋江的陈埭、池店 更为成熟。如：晋江陈埭的洋埭村，成立耕地合作会，将全村分散经营或撂荒的集体农用土地统一集中起来，通过 竞标方式，连片转包给种田专业户进行规模经营，并把土地收益按耕地比例分配给每个农户个体。又如晋江池店 的田中村，多数农户则将自己的责任田，转包给外来务农人员，作为蔬菜生产地，由于作物的生长周期缩短和产品 入市，单位土地的收益得到提高。 3)以租赁的形式流转。即农户个体或个体合作组织将农用土地经营权租给专业户或农工企业，不直接参与 经营管理，但收取土地租金。这种形式的农地经营权流转以惠安县走马埭为代表。片区农户将责任田组织起来， 连片租给中绿公司，采取“公司+基地+农户”的经营模式，建立菜粮轮作、一年多熟的高效耕作制度，使该片区的 332 土地既是粮食生产基地，又是出口型的蔬菜基地。 4)以转让的形式流转。即农户个体将农用土地使用权转让给专业户或农工企业，并一次性收取土地转让费。 由于农用土地未经确权，不具有转让的合法性，且受让方大多因利益的驱动，擅自改变土地用途，有的甚至作为建 设用地或工业用地。这种农用土地使用权的流转多存在于城乡结合部和城镇规划区内的隐形市场中。 (二)农村居民宅基地使用权的流转 随着泉州市工业化和城市化的深入发展，在城市经济辐射范围内的农村，尤其是交通便利、地势优越的沿海 各县(市、区)城乡结合部，各种形式的“旧村”比比皆是，老房宅基地占比较大。究其原