农村土地收益权证券化的经济可行性的研究.pdfVIP

农村土地收益权证券化的经济可行性研究 藏 波杨庆媛 周 滔邓经川 西南大学地理科学学院 重庆 重庆大学建设管理与房地产学院 重庆 摘 要基于理性的效用曲线 货币市场的价格理论 采用案例分析方法 从理论和现实两方面研 究我国农村土地证券化的可行性 以期为在试点基础上进行推广并制定和完善相关政策提供决策 参考 研究结果 从理论分析和实证检验来看 政府对农地证券化的支持是保障其顺利推进的前 提条件 并可以在很大程度上降低融资成本 提升投资者和融资者收益 以现行农业银行和农村 信用社贷款基准利率计算 年期农村土地证券年利率分别为和 远高于同期国债 年利率 政府对于农地证券化的金融扶持尤为必要 基于农业银行和农村信用社 年 期以上贷款基准利率 以单利方式计息的融资者再投资年收益率分别为和 高于国 债年收益率 建立健全农村土地证券二级市场势在必行 为实现农地证券化的制度改 革 应允许其对现行法律框架的适度突破 研究结论 农村土地证券化在理论和现实层面均具有较 强的可行性 为解决国内目前 理论争鸣 实践滞后 的发展困境 应积极推行农村土地证券化 试点工作 关键词农村土地收益权证券化理论可行性现实可行性 问题的提出 研究背景 随着工业化 城镇化快速发展 第一产业产值占的比例持续下降 由 年的 下降到 年的 直至下降到 年的 其贡献率也不断降低 年 年和 年分别为 和 出于对收入增长的现实需求 大量农村劳动力转移至城市 从事第二 第三产业 年到 年这 年间 全国 农业从业人数由 万人下降为 万人 年均降幅达到了 农业生产经营面 临 后继无人 的巨大威胁 另外 传统的家庭承包经营模式使得农业生产过于分散 难以适应农业现代化发展对农地规模化 集约化经营的要求 最终限制了农民收入增长 全国城乡居民收入比由 年的 增加到 年的 年进一步扩大为 城乡差距不断拉大 影响社会的和谐稳定 上述问题的深层次原因是我国农村土地 制度的内在缺陷 所以 在不突破农户对承包地的长期使用权和经营自主权的前提下 农 村土地制度的改革和创新势在必行 农村土地制度改革的关键 是提高土地产权的流动性 和显化其资产价值量 农村土地收益权证券化 简称 农地证券化 不但可以充分体现 农地的资产价值 且对于农民收益的提高有重要意义 基金项目 教育部规划基金 统筹城乡发展中农村土地制度创新研究 以重庆市为例 农村土地收益权证券化的经济可行性研究 农村土地收益权证券化内涵界定 农村土地收益权是 农村土地承包经营收益权 的简称 是不动产收益权的组成部 分 属于其中的天然孳息收益权 有关土地收益权证券化的概念 国内的一些学者把它定 义为以土地收益或者土地贷款作为担保发行证券的过程 其运行基本框架为 在村 镇组 建由农民以土地承包经营权入股的土地股份公司 土地股份公司根据合同 授权统一经营 入股土地 并以土地经营的预期收益作为基础 对外发行证券进行融资 进一步投资于公 司的相关发展规划实施之中 入股农民作为公司股东可获得股权分红 同时 若成为公司 雇员还可获得稳定的工资收入 土地股份公司的收益经过合理留存也可用于建立完善的农 村社保体系 所以 笔者将农村土地收益权证券化定义为 为了满足融资或减少投资风险 的目的 按照投资回报率最大化的投资理论要求 把证券发行的标的物土地收益权 分成细小的股权收益证明 借助金融机构等中介媒介 把投资者与投资标的物之间确定为 投资入股分红的形式 从而实现资金的流通 通过收益权证券化的运作 原始权益人能保 留完整的决策权和大部分的土地资产收益 国内外研究现状 西方国家农地证券化的发展已有 多年的历史 但直到 世纪 年代美国创立不 动产投资信托基金 简称 农地证券化才进入了规范