中国房地产调控的价格马太效应分析——以房屋限购政策为例.pdfVIP

中国房地产调控的价格马太效应分析 一 一 以房屋限购政策为例 蒋瑕玮’ 中国人民大学商学院 北京 100872 I摘要i2010年以来，由于限购令的影响，居民对于学区房、高档住 虽然以上文献分析了房屋调控政策对于房屋价格的影响机制，但 房等具有一定教育和公共资源优势的类型房屋需求不降反增，以上房屋价 是，房地产项 目小区微观数据却极少被使用，另外，学术界很少关注同 格并未受到限购政策的影响。因此，房地产市场呈现 出中低挡房屋价格下 一 房地产调控政策下，不同价格、类型和功能的房地产项目价格的显著 降而学区房和高档房屋价格未受影响甚至上升的类似马太效应的现象。本 变动差异，对于不同房地产项目的明显的差异化走势更是没有详细的研 文利用数据挖掘所形成的55期数据，通过实证研究，验证了以上效应，并且 究。因此，笔者利用100个小区35个月的微观数据进行研究有着显著的 分析了这·效应的成因，最终提出了政策建议。 研究意义，也能对房地产理论与实践产生建议和指导作用。 【关键词l限购政策；数据挖掘；马太效应 三．数据来源，数据初步分析和变量设■ 笔者自2009年2月起对新浪房产频道的北京城八区 ，100个小区挂 一 引言 牌二手房交易数据进行数据挖掘 (Soumen，2009)，以月度为单位储存 近年来，抑制过快上涨的房屋价格问题，一直是关系中国民生和经 器价格和相关特征信息，这些小区中，其中学区为北京市排名前2o，J、学 济健康、有序、持续发展的重要经济议题。中央政府以及各地方政府一 的小区共计l6个，这16,5-／b区分布在北京8个主要行政区中的4个之中， 直以来，都积极出台政策防止房屋价格过快上涨 ，其中最为重要并且持 具体数据的描述性统计结果见表1。 续时间最长的房地产调控政策之一，无疑是各地方政府的房地产限购政 寰格 1描述性统计分析 策 (刘江涛等，2012)。浙江台州成为首个公布的城市。台州市发布的通 小区数量 平均价格 标准差 学区小区数量 知强调，全市市域(含所辖县 (市、区)范围内的家庭和市域范围外能提 西城区 l5 45，781 16，232 3 供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上 人所得税证明或社会 东城区 l6 42，315 14，318 3 海淀区 l5 41，568 l7．651 8 保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2 朝阳区 l0 39，875 16，541 2 套及以上住房的市域范围内家庭、已有l套及以上住房的市域范围外家 崇文区 12 38，653 18．971 0 庭、不能提供 自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税 宣武区 l0 38，452 10，769 0 证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建 丰台区 l1 20，185 9．780 O 商品住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。 石景山区 I1 19，104 8。901 0 2010年4月30日，北京出台 “国十条”实施细则，率先规定 每“户家 笔者可以看到，学区房主要集中在房屋单价价高的海淀、朝阳。西 庭只能新购一套商品房”。截至2011年2月，已有36个城市提出限购 ·新 城、东城等行政区