绿维创景地产金融下的旅游综合体与小城镇开发.pdfVIP

绿维创景：地产金融下的旅游综合体 与小城镇开发 旅游与城市规划设计丏家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 旅游运营网 旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪 用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 绿维创景：地产金融下的旅游综合体与小城镇开发 北京绿维创景规划设计院 绿维创景林峰：中国地产金融创新发展下的旅游综合体与小城镇开发如何做 今年，地产金融创新成为了很多业内人士热议的话题，新的背景促使行业发 展有了新的方向。现在市场正处于变局之中，在这样的背景下，旅游综合体与小 城镇将何去何从? 1、房地产开发的新方向 在 “限购时代”之前造出来的房子的主要类型是居住型地产。然而今天的地 产开发已从 “筑巢引凤”即建设型房地产产品生产营销过程逐步向 “以生活方 式打造、以使用价值形成、以经营价值的提升、以投资价值的完善”的产品开发 模式阶段过渡。实际上商业地产的概念不仅仅简单的认为只是商业概念，其很重 要的是产业概念。换句话说：商业不仅仅是百货商业，实际上它涉及到休闲型商 业、服务消费业态等。在内需作为中国经济成长最主要动力的今天，任何与内需 需求相结合的业态都可以和房地产结合在一起。跨越建设性的产品，用消费经营 的手法打造经营模式、投资价值和生活方式，已经成为开发商必须要面对的一种 手法和必然发展的方向。 2、综合体是城镇化过程中的助推器 中国在快速进行 “城镇化”过程中间，综合体是一个什么样角色?其实综合 体的类型差异很大，有城市综合体、乡村综合体、旅游综合体、度假综合体、社 区型综合体、枢纽综合体、步行街区的综合体等。例如：高铁开通、城际运营形 成了一个更多的枢纽综合体。枢纽综合体是一个城市的心脏，它调动着城市的活 力。而通过旅游综合体模式可以带动原来较简单的商业，形成城市新型城镇化中 不断扩张，实际上可以说是城市综合体的使命。从这个角度讲，可能每个城市都 需要综合体，不同的综合体需要不同的商业模式。综合体的未来发展空间非常大， 其差异化也会越来越大，综合体在中国地产发展进程中处于年轻的向上发展的阶 段。 3、 “反向结构”是旅游地产的核心依据 近年来在中国不管是观光旅游还是休闲旅游、度假旅游、高端奢侈旅游等， 每种旅游消费都有巨大的规模，初步估算至少有3-4 亿的农民连基本的 “观光旅 游”都没有。随着中国城市化发展， “观光旅游”至少还有10 年非常好的黄金 期，“休闲旅游”刚刚进入高度增长，“度假旅游”方兴未艾，而中国的 “奢侈 旅游”已经在世界上占有一席之地，从这个角度讲中国旅游市场的细分市场空间 仍然非常大。“旅游”实际上是 “人”的搬运，并由此形成 “消费搬运”。以 “消费搬运”为依托形成人的流动和工作日进城上班，周末、节假日面向整个非 旅游运营网 居住中心区即反方向人流结构形成了中国最大的 “内需消费集散结构”与 “城 市聚集结构的反向结构”，这个 “反向结构”就是旅游地产的核心依据。 4、旅游结构的主要特点是吸引核及由此形成的产业聚集 旅游结构的主要特点是吸引核。正如一定要去黄山，因为有种说法叫黄山归 来不看山。一定要去长城，因为 “不到长城非好汉”。通过“吸引核”形成游客 的大量 “搬运”，从而形成游客聚集，由游客聚集形成消费聚集。从5 万的游客 量形成的消费产值到30 万、50 万甚至100万的游客量消费支出形成巨大的 “休 闲和旅游消费产值”，这种巨大的消费产值容易形成旅游产业链的进一步延伸， 从而形成泛旅游产业聚集。所以一个 “吸引核”会形成大规模的人流聚集，从而 形成产业聚集，产业聚集能创造出巨大的就业，而这种以服务业为核心的旅游休 闲就业能力远远超过高