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完善工业用地使用权转让登记条件的探讨 陈静如① (长乐市国土资源局，福州，350200) 摘要：本文试图通过探讨目前法律法规规定的工业建设用地使用权转让(转移)时的土地登记条件与实际运作中存在各种 问题，从不同层面分析解决上述问题的方法与途径．并提出改进、完善工业建设用地使用权转让登记条件的对策与建议， 以期达到盘活土地资源、优化土地配置、促进经济健康发展的目的。 关键词：工业用地使用权；转让登记；登记条件 l 工业用地使用权转让登记的必备要件 1．1 工业用地使用权的供应和取得。2002年之前，根据申请人的资格身份和项目性质，工业用地的供应采用不 同方式运作：乡镇村企业采用拨用集体建设用地使用权方式供地，其他企业采用划拨方式供地，外资企业则采用 使用年期与企业经营年限一致的划拨土地；2002年之后则采用协议出让土地方式提供给非乡镇村工业企业使 用。从2007年开始，全面推行公开出让方式供应工业用地，建立了一套从用地预申请、最低工业地价、土地征收、 公开出让、规划指标调控、投资强度等工业项目用地供应机制。 1．2 当前工业用地使用权的转让方式。不同的供地方式，决定了其转让方式的差异。在符合目前土地使用权法 定转让条件下，以出让方式(无论是公开出让或协议出让)取得工业用地使用权的可将全部或部分土地使用权转 让；以划拨方式取得工业用地使用权的在补办土地出让手续、补缴土地出让金后转让土地使用权；以拨用方式取 得集体建设用地使用权的，限定在本集体经济组织内部转移(流转)，否则要将集体土地征收为国有并补办土地出 让手续后转让给他人。 1．3 当前工业用地使用权转让的必备条件。 1．3．1出让方式工业用地使用权的转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，转让工业 用地使用权时应当符合下列条件：“(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权 证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，……，完成开发投资总额的百分之二十五以上……。转让房地产时 房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书”。第四十条“……应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用 权取得的方式”。第四十一条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移”。 1．3．2以划拨方式取得工业用地使用权的转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“…… 有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权 出让金”，此外，必须同时具备出让方式工业用地使用权的转让条件。 1．3．3以拨用方式取得集体土地工业用地使用权的转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“…… 兴办乡镇企业……经依法批准使用本集体经济组织农业集体所有土地”的规定精神；原以拨用方式取得工业用地 使用权的可在本集体经济组织的内部转移；此外，第六十三条“……对符合土地利用总体规划并依法取得建设用 地企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权可以依法转移……”，同时，还要参照出让方式工业用地使用权转让 的必备条件。 2工业用地使用权转让登记时存在的问题 工业用地使用权目前虽然在土地供应和转让(移)方面均有相关的法律、法规的规定，但在实际运作中仍存在 需要完善规范和解决的问题。 ① 陈静如．女，1980年4月13日出生，长乐市国土资源局．从事基层土地管理。 182 2．1 工业用地使用权转让中的规划管理。国务院《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》第二条规定“…… 在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设……形成工业用地和其他建设条件，然后进行 转让土地使用权……”，对于成片土地开发的开发商均会据此到规划行政主管部门办理转让宗地《建设用地规划 许可证》和宗地分割红线图，并持转让协议和原土地证书到国土部门办理宗地分割转让登记。但对非成片土地开 发的工业项目用地的分割转让，往往不去办理分割宗地的规划许可和分割红线图，仅凭转让双方转让协议及自行 绘制的宗地分割附图申请办理转让登记。尤其是2005年初实行生产服务配套用地占总用地7％比例的规定之后 的土地分割转让，如果没有获得规划部门确认的分割宗地后的规划指标(如分割后各宗地生产服务配套用地比 例)，土地登记机关无法受理登记申请。 2．2工业用地使用权转让双方主体身份的许可认定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》第三条“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他