土地收储融资现状分析与探讨.pdfVIP

土地收储融资现状分析与探讨 王金福 (南平市国土资源局，福建南平，353000) 摘要：本文分析了土地储备融资的现状，指出土地储备存在收储机构自有资金不足、银行贷款 渠道单一、市场行为不足等问题。针对这一系列问题，提出逐步补充资本金、拓展融资渠道、改变资 本结构、减少行政干预、按经济规律办事。等解决问题的主要策略。 关键词：土地储备融资风险市场规律 1土地储备融资现状和问题 1．1资金来源渠道单一 土地储备过程既是土地流转过程，又是资金循环过程。城市土地储备的运作，需要巨额资金。如果没有足够 的资金支撑，土地收储将无法进行。 按照2007年财政部、国土资源部联合印发的《土地储备资金财务管理暂行办法》规定，土地储备资金来源 主要有三个渠道：第一，从土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发等相关费用： 第二，财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金：第三，土地储备机构按照国家有关规定举借的 银行贷款及其他金融机构贷款。 分析三个资金来源，我们会发现一些问题。首先，就第一项来源看，从土地出让收入中安排的征地和拆迁补偿费 用、土地开发费用，是在土地收储工作已经完成、前期费用已经发生，并且土地已经出让的前提下，财政部门对前期 垫支费用的返还，并不是真正意义上的资金来源。从第二项资金来源看，财政部门从土地出让收益中安排的土地储 备金，可算作一项来源，但从目前各地做法证实，安排的比例大都在5％，这样的比例与土地收储所需资金量相差甚 远。由此我们可以看出，从制度安排上，留给土地收储资金来源只剩下银行贷款及其他金融机构贷款这一条路。 1．2贷款期限与储备土地运营周期不相适应 储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款 期限最长不得超过2年。 土地收购储备是一项资金密集、周期性长的运作过程。按照国家相关规定，要求土地净地出让，这就意味着 从决定土地收储，到土地出让前的这段时间，要进行土地收储前调查摸底、成本预估、贷款融资、征地拆迁、整 理开发、十地储备等。这一过程往往超过2年，甚至有的长达4、5年或更长。这些都需要足够的资金作为支撑， 否则，土地收购储备的一些基础性工作便无法开展，进而影响到土地储备进度和质量，使土地储备制度的功能和 作用无法充分发挥。 从我国各地土地储备融资实践看，贷款主要来自政策性银行和商业银行贷款。国家将土地收储贷款等同房地 产贷款，人民银行严控对房地产的放贷规模，因此，一度使得土地收储资金来源困难，各地土地收储规模急剧萎缩， 库存积压土地急剧上升，还贷风险骤增。2008—2009年，受国家经济刺激政策的影响，商业银行加大了放贷力度， 放贷量大幅增加，各地土地收储又活跃起来。2010年以来，国内物价上涨较快，国家为防止通货膨胀，央行出 台了金融紧缩政策，由此我们可以得出商业银行的贷款来源不稳定，受金融政策和经济环境影响大。而土地收储 由于期限长，需要较为稳定的资金来源。土地收储运作周期长与银行贷款期限短的矛盾，以及银行贷款受政策影 响不稳定的现实，已成为目前突出的问题。 228 1，3利率波动带来还款风险 由于土地运作期限长，银行贷款期限短，在实际操作中，土地收储机构不得不采用新贷还旧：贷。但是如果遇到 利率上调、提高准备金率，银根收紧，央行减少货币投放量，市场购买力就会下降，土地出让大幅减少，造成贷款大 量积压在库存土地上，给还贷带来困难与压力，加大了信用风险。加息虽然有利于巩固宏观调控现有成果，但对土 地收储的打击是巨大的，大量的银行贷款积压在已收储的土地上。其负面影响还在于对人们的误导作用，决策部 门会利用低利率周期，不顾土地收储现状，盲目加大贷款数量，加快土地收储速度、出让速度，造成土地恶性收储、 恶性开发的严重后果。这种忽高忽低、忽冷忽热的行为，显然会给经济平稳发展带来影响。自我国开展土地收储 工作以来，就一直伴随着国家经济政策的调整起伏波动，其风险和影响是显而易见的。 1．4土地储备贷款方式的困惑和风险 土地收储机构从银行取得的贷款，主要是信用贷款和抵押担保贷款。信用贷款是依借款人的信誉而发放的贷 款。鉴于土地储备机构系是政府委托的事业单位，各商业银行会给予一定程度信贷支持，但信用贷款对资质要求 严格，放贷量不大。相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或国土资源部门同银行进行协商， 并由财政