保障性住房政策对房地产市场及其价格影响分析.docVIP

PRICE : THEORY PRACTICE·本刊专论 · 陈酉宜 保障性住房政策对房地产市场 及其价格的影响分析 内容提要：近几年，政府为解决低收入人群的住房问题，出台了保障性住房政策。保障性 住房的大量入市势必会改变房地产业现有供求格局，对房地产价格产生重大影响。本文重点 研究保障性住房政策对房地产价格的具体影响，并对房地产企业的发展策略提出建议。 关健词：房地产价格保障性住房政策影响分析 近几年来，国家为了平抑房价，减轻群众购房负担，出台 了一系列保障性住房政策。在国家新近公布的四万亿投资计 划中，明确提出要加快建设保障性安居工程。保障性住房政 策的出台以及由此带来的保障性住房大量入市，势必对房地 产业发展产生深远的影响。 一、保障性住房政策内容及实施现状 保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供 的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用 住房和政策性租赁住房构成。 从 2007年开始，各级政府把工作重心向保障性住房转 移，廉租住房、经济适用房和两限房建设进展较快。2007年 8 月，国务院颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见》；2007年 11月 26日，建设部、发改委、国土资源部等 九部委联合制定的《廉租住房保障办法》；2007年 11月 30 日，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合 发布了新的《经济适用住房管理办法》；2008年的《政府工作 报告》也明确提出要抓紧建立住房保障体系，解决城市低收 入群体住房难，建设廉租住房和经济适用住房；帮助中等收 入家庭解决住房难问题。 根据建设部等部门提出的初步方案，在 2009-2011年三 年期间，政府扩大保障性住房投资建设主要包括四项内容： 一是新建或购置廉租住房约 290万套，投资 2165亿元；二是 加快 222万户国有林区、煤炭、垦区等棚户区和危旧房改造， 投资 1025亿元；三是新建经济适用住房 400万套，投资 6000亿元；四是建设公共租赁住房 300万套，投资 3000亿 元。以上四项总投资 12190亿元，年均投资 4063亿元。其中 前两项已列入国家 “扩大内需十项措施 ”中。 为确保保障性住房政策的实施，国家也相继出台一系列 支持保障性住房的政策法规。其中，财政部、国家税务总局 《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通 知》中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半 征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、 房产税；对个人出租住房所得减征 10%的个人所得税。 各地住房保障工作也取得一定进展。例如，《上海市 2009年住房建设计划》中，规定经济适用住房和廉租住房分 布，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域 安排供地；《广州市住房建设规 划》中，提出 2009年将计划供应 保障型住房用地 0.8-1.01平方 公里，规划建筑面积 158-200 万平方米；珠海市政府出台 《2008-2010年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规 划方案》，决定在未来 3年，推出 1899套廉租住房，新建 5072套经济适用住房； 2008年 2月，北京市建设委员会正式 公布《限价商品住房管理办法（试行）》。所有这些政策划规， 都将有利地推动我国保障性住房体系的建设。 二、保障性住房政策对房地产市场格局的影响 从目前来看，保障性住房政策对房地产格局的影响主要 表现在以下方面： （一）保障性住房大量入市影响房地产供求关系 受国际金融危机、国内经济增速滑坡和房地产业自身发 展周期性因素影响，我国房地产市场销售量持续下降，供过 于求的矛盾比较突出，房价回落的压力相当大，市场走势处 于复杂敏感期。按照建设部的投资计划，经济适用房加国有 农、林、矿区棚户改造总量将超过 600万套，平均每年供应量 逾 190万套。据了解， 2007-2009年全国住房销售大致维持 在 550万套左右的规模。业内人士预计，如果未来 3年住房 成交量稳定，那么经济适用房将再分流商品房市场超过 30%的份额。 经济适用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出 售，依靠住房消费信贷支持，政府的建设投资可以回收和循 环使用。经济适用房拥有独立产权，可以直接出租或按规定 条件出售，其购买者也是普通商品房需求群体的一部分，直 接影响到商品房市场的供求关系。特别是在一些发达城市， 经济适用房与中小户型、中低价位普通商品房的供给对象基本 上是一致的。因此，政府大规模投资建设经济适用房，可使普通 商品房市场的需求相对减少，等同于增加了市场供给。 廉租住房，主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地 方政府投资为主，中央财政给予补助，几乎完全是政