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第 15 卷 第 3 期 山西高等学校社会科学学报 V ol . 15 N o . 3 (2003 年 3 月) 　 　 SOCIAL SCIEN CES J OU RNAL OF COLL E GES OF SHAN XI 　 ( M ar . 2003) 物业管理若干法律问题探析 周 　琪 ( 西北政法学院 ,陕西 　西安 　7 10068) [ 摘 　要] 在分析我国物业管理的现状及问题的基础上 ,应对物业管理公司与房地产开发商、物业管理公司与业 主委员会之间的关系以及业主委员会的法律地位作一界定 ,并针对我国在物业管理相关立法上的缺失 ,提出相应的 立法建议 。 [ 关键词] 物业管理 ;物业管理公司;房地产开发商 ;业主委员会 ;法律问题 [ 中图分类号] D920 4 　[ 文献标识码] B 　[ 文章编号] 1008 - 6285 (2003) 03 - 0083 - 02 　　物业管理以其“企业化经营、专业化管理 、社会化服务” 一 、物业管理公司与房地产 的运行机制 ,适应了市场经济的发展 ,被称为是现代城市房 地产市场化的“朝阳产业”。据不完全统计 , 目前我国物业管 开发商之间的关系 理企业已超过 2 万家 ,全国城镇住宅总量的近 30 % 已实行 　　目前 ,一些新建的住宅小区往往是由房地产开发商来 物业管理 ,不少省市实施物业管理的覆盖面已达 50 %以上 。 选聘物业管理公司进行物业管理 。由此 ,物业管理合同也 但因我国的物业管理起步较晚 ,发展还不成熟 ,伴随着 就由房地产开发商与物业管理公司协商签订 ,房地产开发 物业管理企业的快速增多 ,物业管理纠纷近年也呈现逐年 商实际上享有合同中业主的所有权利 。造成此种现象的原 上升的趋势 。据统计 ,业主对物业管理的不满意率 占被调 因通常是因为在销售初期 ,绝大部分房产尚未售出时 ,房地 查者 的 30 % 以上 。目前 , 我 国尚未颁布 《物业管理法》。 产开发商就是最大业主 , 因此其便充当起了业主角色 。问 1994 年 3 月建设部颁布施行的《城市新建住宅小区管理办 题在于 ,房地产开发商并不是业主 ,业主通常是指对单位房 法》及现行的其他相关法律法规也未对物业管理中存在的 屋拥有所有权的自然人 、法人或其他组织 。当所有的房产 诸多问题做出明确且具体的规定 。实践中 ,物业管理公司 都已售出的时候 ,开发商就不再是业主 ,购买房产的人才是 与房地产开发商之间的关系 ,物业管理公司与业主委员会 真正的业主 。由此而生的问题是房地产开发商与物业管理 之间的关系以及业主委员会是否具有法人资格尚有争议 。 公司签订的物业管理合同实际上要业主去履行 ,约定的物 笔者试对上述问题作一探讨 , 以期有助于完善物业管理体 业管理费用也要由业主缴纳 。房地产开发商将房产全部售 制 ,保障社会稳定 。 出后便与此无关了 ,而作为业主的购房人未参与物业管理 ( 物业管理是指 :“物业管理公司受物业所有人 或称之