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房地产市场化程度最高 文 ／吴勇 可能在今年的年底或者是明年的上半年。但其实我觉得中国 的房地产根本问题并不是在于调控。其实到 目前为止，房地产已 经是市场化程度很高了，虽然它对于资金的要求比较多，但是我 们国家GDP到现在为止已经排名第三了，经济总量是很大的，也 培养 了一批民营企业 ，所以说我们 国家是不缺钱的。 房地产为什么这两年会有一个调控的局面出现，我觉得有几 个原因：第一个房地产这个行业有点过热的现象 ，我们去看一些 数据 ，房地产投资 占整个国家固定投资的比例都是有一点过热， 还有一个 因为过热之后 ，导致这个行业的发展速度很快 ，导致房 价和收入发生了一定的偏离。所以在这个意义上来讲，政策采用 一 些政策去进行宏观调控 ，这是必然的。反过来说，过热的趋势 被遏制住了，或者是太慢了，政府就会去推动它。政府的目的是 要让这个行业稳定、均衡的发展。 房地产行业只可能在一种情况下真的出现问题——就是整个 宏观经济都出了大问题。经济萧条，对房产会有很大的影响。经 济萧条意味着人们的基本生活保障都受到威胁 ，所以房子这样一 个大众的消费品，它的市场的容量肯定会急剧的萎缩，带来整个 行业的大萧条。 但到今天为止，我们碰到的问题，只是行业发展有点快或者 是有点过热，是行业的经济周期。上海从2000年以后~2008年是 行业的高速发展期，2000年以前，内环线以内的房价基本上都是 四五千元，到现在为止 ，四五万，差不多十倍的涨幅，这个时期 就是黄金时期，是一个行业的高速成长期。房价和股价一样的， 不可能永远都会涨的，它是有上升 ，调整，再上升，再调整，是 有一个逐步的过程。 中等发达国家，人均的GDP在2000美元N3ooo美元之间，我 们国家连这个程度都没有达到。随着整个宏观经济面，整个国家 的经济水平还是属于初级的阶段，所以根据我们对国外市场的研 究，基本上人均GDP在3000美金以内的时候，必然会带来一个住 房改善的高潮。 房地产行业的趋势，必然会有几个特点，第一个行业内从 业的公司肯定会越来越少 ，我们从欧美经济模式来看，一个成熟 的经济市场里面，一个行业里面从事这个行业的公司真的不多， 我们以汽车为例，现在放眼全球的汽车行业，能够对这个市场起 比较大的影响作用的也就这么几家，越成熟越少。再来看房地产 业 ，以美国为例，从事房地产行业的公司也不多，占的市场份额 排名能 占到百分之十 、二十以上的就几家 ，所 以这个行业从业的 公司是越来越少，必然会带来一个产业的过程，有很多公司会淘 汰 出去 。 第二个专业化程度会越来越高，我们在美国看到造房子，基 本上房子都是在工厂里建好了，到土地上只是组装，已经是一个 产业化的过程 ，现在万科也是在往这个方向走，走到这一步了以 后，真的是门槛越来越高，专业程度越来越高。 第三个房产跟金融、跟资本是什么关系?其实现在讲美国的 “次贷危机”，其实也是房产和金融的危机，现在看来次贷是走 过头了，带来了危机。我们反过来看，房产的贷款在资本市场流 通的时候，这样一个措施其实是极大地促进 了这个行业的发展 ， 中国这个资本市场和房产市场结合能走到什么程度 ，我们不知 道，但是以后这一块肯定会越来越多，它跟金融行业，跟资本市 场的关联可能会越来越深。 (摘 自焦点房地产网)