控制性详细规划中的经济效益分析研究.pdfVIP

和谐城市规划——2007 中国城市规划年会论文集 控制性详细规划中的经济效益分析研究 汤春峰 申 翔 【摘要】 控制性详细规划中进行土地经营策划的目的在于使开发能够持续滚动进行和规划地块具有明显的市场可操作性。文 章就泰州市海陵区北部片区控制性详细规划实例分别进行了可持续开发、多效益统一及地块的开发效益三方面研究，并依据研 究结论对实施提出建议，为规划的具体操作提供了一定的指导意义。 【关键词】 土地经营；可持续开发；多效益统一 1 引 言 城市土地经营是将城市土地作为生产要素投入，通过城市土地利用规划、土地使用权属合理转移、科学地进行 城市土地开发、利用、整治和保护的过程，是一个多元化利益需求的综合结果和具有多效益倾向的规划工作[1]。其 目的是使开发能够持续滚动进行，并能使规划地块具有明显的市场可操作性。基于以上目标，在泰州市海陵区北部 片区控制性详细规划中，笔者分别进行了三方面的研究与策划： 1、可持续开发研究——是实现规划由蓝图走向现实的重要工作。基本前提是开发建设的各阶段规划所产生的效 益总能够满足下阶段的开发要求。 2 、多效益统一研究——是建设和谐社会与人本城市的重要工作。研究对象主要是土地经济价值较高区域、安置 区或其它的特殊开发区域。 3、地块开发的效益研究——是保证规划具备可操作性的重要工作。目标是对一般规划地块进行基本经济测算， 提供优化的开发模式与管理措施建议。 2 可持续开发研究 2.1 开持续开发模型 城市土地资产购置的投资，是城市土地资产经营的起点，由于其所需资金数量巨大，资金的供给往往决定着城 市土地资产经营能不能继续进行。因此，土地可持续开发的基础条件为：上一个阶段的土地收益必须能够满足下一 个阶段的土地开发投入。其模型具有如下特征： 1、开发的第一阶段(近期)收益可以满足第二阶段( 中期)投资的基本需求，从而不需要第二阶段的开发再额外投入 资金； 2 、开发具有连续性与同一性，即第n+1(n ≥1)阶段总是可以满足下一阶段的开发投资需求。 所以，研究规划是否满足持续开发的要求，只需要研究近期效益能否满足中期的投入即可。按照模型特征要求， 建立研究函数关系：△f(近期) ≥f( 中期投资)n 。其中△f(近期)=f(近期收益)-f(近期投资) 。 2.2 假定条件 1、不考虑外来资本的介入，开发收益或成本只在本区域内发生。 2 、不考虑净地的出让，出售土地只完成基础设施的必须配套。 3、不考虑土地招标行为，地价按平均值估算，政府收益完全来自土地出售。 4 、政府进行市政基础设施、重大公共设施和开放空间建设。 2.3 近中期可持续开发分析 2.3.1 近期建设收益 近期新开发地域为草河以东，改造区域包括海陵路、扬州路北侧，江洲路、扬州路、海阳路包围的三角区域等。 此外，江州路北段东侧、森园路北侧等地区先行建设开发安置小区。 表1：近期投资估算表 投资估算 ( 万 项目名称 建设规模 单价(元/平方米) 元) 主 道路 34.8 公顷 300 10440 要 城区道路建设 市 政 桥梁 4 座 ——* 8000 基 公园绿地 49.6 公顷 80 3968 础 绿化用地建设 防护绿地 —— 20 —— 设 给排水工程 污水处理厂