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案例学习笔记 题型分析 1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、方法等。即估价的前期准备工作，要发散思维。 2、单选：考价值的结构、类型、形成规律、涉及的政策法规与价值界定。 3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度、估价方法，基本原理的一般应用，通过读报告来掌握。 4、改错：考估价方法在应用中的难点。 一、房地产估价的技术路线 1、概念:是指导整个房地产估价过程的技术思路,是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识；是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。 确定估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。 估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价格。 2、估价技术路线与估价基本事项的关系 （1）与估价方法：每种方法都体现了一种路线；同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的技术路线。 比较法： 价格形成过程：房地产的正常市价是该房地产在公开市场上最可能的成交价格。 估价技术路线：选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格。 成本法： 价格形成过程：房地产的价格是由其各组成部分的价格累加而成的。 估价技术路线：可以通过对估价对象房地产的各价格组成部分的正常市价，再累加（积算）作为估价对象的正常市价。 收益法： 价格形成过程：可以交购买房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，所得结果不应小于投资额，从而可用此结果作为估价对象房地产价格。 估价技术路线：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定的。 假设开发法： 价格形成过程：未完成的房地产价格取决于它完成后的价格和从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利、税。 估价技术路线：同上 （2）与估价对象：估价对象决定估价方法，从而决定路线 a、估价对象实体、权利状况、区位都影响技术路线 b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同路线。 c、用途不同，路线不同。 d、估价对象状况（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产） （3）与估价目的：目的决定内涵，进而决定路线，抵押价格 拍卖价-费用-税等 （4）与估价时点：房地产价格内涵与价格形成过程都与估价时点密切相关。（5）与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。 （6）以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。 3、估价技术路线的确定过程： （1）首先确定估价对象价格内涵 （2）再确定价格形成过程 （3）最后确定估价的测算过程和要采用的估价方法。有时（2）（3）项交叉。 基准地价要与办公、住宅、工业用途一一对应 二、房地产估价方法1、概念：一定的数学运算和价值标准的组合、表面看是数学公式，实质是价值标准的认定。 2、各方法之间的关系（1）各种方法数据资料的不确定性，角度不同，局限性，同时运用、相互印证。（2）各方法在实质上是一致的，都是比较法的变形P34（3）各方法相互引用P54 （4）估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法间并无严格的对应关系。 比较项目?比较法?成本法?收益法?假设开发法价值角度?买方、卖方?卖方?买方、卖方?卖方价值转换?价格—价格?部分价—整体价?年收益—价格?整体价—部分价价值类型?比准价格?积算价格?收益价格?剩余价格价值方向?过去—现在?过去—现在?将来—现在?将来—现在3、估价方法与估价目的、估价对象估价对象决定估价方法，方法与目的没有平格的对应关系。4、估价方法的选用《规范》P8三、估价原则各原则均对价格进行限定，共同构成价格的框架。1、合法原则：A、合法产权：?占用、使用、收益、处分四方面※划拔出让、特殊。B、合法使用：要符合城市规划、土地用途规划，无规划批准就无价值。C、合法处分： ①拆迁范围内的不能抵押②划拨土地不能全额抵押③集体土地未经征用不得出让④相邻关系、共同所有、区分所有⑤土地所有权下的租赁权，拥有期内占有、使用、收益权⑥抵押权和通行权2、替代原则（1）替代性（可比实例必须具有替代性，不超过一年）（2）客观性（成本、收益等必须客观）3、最高最佳原则应以合法原则为前提。不是楼越高越好，剩余技术也表明这一点。（1）先用收益法求出带有旧建筑物的房地价，再用成本法求V建，二者相减得V地。（2）可以验证建筑物相对于土地是否过大？思路：用成本法求?V建，再用剩余法V建二者相比。4、估价时点原则《原理》P975、公平原则：体现