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全面理解开展不动产统一登记的作用和意义 　　一、前言 　　2013年以来，我国不动产登记制度建设开始提速。2013年两会公布的“国务院机构改革和职能转变方案”明确提出，将建立不动产统一登记制度，并将其定性为本届政府机构改革和职能转变中三大基础性制度建设工作之一。在2014年两会上，国土资源部部长姜大明在接受媒体采访时表示，今年要从四个方面推进不动产登记制度，包括建立不动产部际联席会议制度，加挂不动产登记局的牌子，今年6月份出台不动产登记条例，建立统一的信息平台，把目前分散在各个平台的信息统一起来。也就是说，立法、机构设置和业务开展将在今年同步进行。不动产统一登记制度的消息公布后，虽然备受社会各界关注，但是专家学者、新闻媒体、社会大众对该制度建设的解读却存在很大争议，如不动产登记服务于征收房产税和反腐。那么，为什么要进行不动产登记？不动产登记在我国的目的到底是什么？不动产登记与房地产领域的问题是否存在必然联系，这些问题都需要我们去深入分析。 　　二、不动产实行登记制度的一般原理 　　所谓不动产登记，是指国家设立的不动产登记机构依当事人的申请、有关机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。一个国家的不动产登记制度是由不动产、登记机构、不动产登记簿和登记当事人等要素组成。开展不动产登记是国际惯例，其主要原因有以下几个方面。 　　一是不动产登记与不动产“无法移动”的这一特殊属性直接相关。根据《物权法》物权法定、公示公信的基本原则，不动产物权不像其他可以移动的私人财产一样，可以通过占有显示其权利归属和权利内容，而必须根据登记机构登记簿的记载来确定权利的归属和权利的内容。例如，不能因为张三住在某一栋房屋里面或有该房屋的钥匙，就认为他是这个房屋的所有权人，因为他很可能是房屋的租客，或仅仅是替主人临时看守房屋的人；不能因为张三欠了银行的债不还，银行就可以将抵押房产拿去拍卖，而需要双方到登记机构办理产权转移手续。 　　二是因为可移动的私人财产权利归属和内容较为单一，而不动产的权利归属和产权内容维度较多，必须要通过登记来明确，这才能确定产权边界以减少纠纷。例如，可以有多人共同对不动产享有产权归属，其中任何一人都可以将自己的产权部分转让出去，但房子却无法分割。同时，不动产的产权包含的内容是多维度的，如不动产的坐落、面积、朝向、层数、结构等自然属性，不动产实际权利状况分为所有权、用益物权，还是担保物权等。因此，只有通过登记机构，将不动产的上述产权内容记载于登记簿上，并颁发权利证书，才可以确认不动产的权利人、权利的内容、权利的状态，各权利人对于不动产权利的占有比重等。这样的话，在不动产交易、抵押时，才不会因为不动产不可分割性产生权利侵害的现象。 　　就我国来说，改革开放以后，特别是本世纪以来，市场经济体制改革进入要素市场化改革的深化阶段，房地产市场化快速发展。作为市场化基本的生产要素，土地和房产为主的不动产市场化程度不仅快速发展，而且不断加深。一方面，以农村土地承包经营、土地抵押贷款和入股等为标志的农村土地要素市场深化在加速；另一方面，以房产为主要内容的不动产在短短的20年内迅速成为我国居民最主要的、最大宗的私人不动产。不动产市场化加速的另一个表现就是除了频繁的不动产交易外，不动产抵押、担保和不动产信托发展非常快。在集体土地市场化改革、房地产进入存量时代后，不动产交易形式会越来越复杂。若没有不动产交易、不动产深入的市场化发展，就不需要有不动产登记制度。因为，各种类型不动产交易的前提是产权清晰明确，交易的过程安全高效，交易的后果稳定可靠，而这都与不动产登记制度密不可分。 　　三、征收房产税和反腐并非是建立不动产登记制度的主要目的 　　目前，加快建立不动产统一登记制度的消息公布后，备受社会各界关注。总结来看，新闻媒体、专家学者和社会大众对该消息有三种解读。一是将之解读为政府在为构建房地产调控长效机制做准备。如不动产登记以后，每个市民拥有多少套房子就很清楚了，限购、限贷等政策在执行中就基本没有漏洞可钻了。二是将之解读为征收房地产税做准备，以便尽快消除对饱受诟病的土地财政的批评，为地方政府找到可替代的、长期稳定的新财源。于是，房地产业界的一些业内人士断言，不动产统一登记制度建立后，房价势必会下跌。三是将之解读为不动产统一登记制度乃是政府出于反腐的考虑，是应对近一段时间接连暴露出的“房爷”、“房叔”、“房姐”和“房妹”事件而采取的措施，反腐不能再通过网民曝光来进行了，必须要有制度上的制衡措施，不动产登记则是有效的反腐手段。去年以来，一些大城市二手房产过户、抛盘等异常行为增加明显，不排除是出于对不动产登记后反腐力度加大的考虑。例如，2013年4月国务院办公厅发文首次明确2014