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目 录 前 言 ：本案推导结构 第一部分：新城区房地产市场总述 一、宏观市场分析 二、区域市场 三、消费者分析 第二部分：项目定位及分析 一、项目状况 二、项目SWOT分析 三、项目定位 四、项目形象塑造 五、客户人群定位 第三部分：产品建议规划 第四部分：营销推广 行销策划 二、价格对策 三、促销手段 四、广告宣传 第五部分：项目整合推广策略 一、项目推广宣传之卖点 二、推广思路 三、文案风格  本案推导结构： 第一 新城区房地产市场总述 一 宏观市场 2009年新城区房地产市场分析主要表现在以下几个方面： 房产投资分析：2003年前三个季度房地产开发投资额55.51亿元，比2002年同期增加18.30%。从曲线可以看出,新城区房地产市场投资保持持续高速增长强劲态势。 房产开发分析：2009年1—9月完成开发投资施工面积819.05万平方米,住宅开发面积632.98万平方米，同比分别增加71.25% 、64.59%； 施工面积新开工面积384.09万平方米,住宅面积304.8平方米,同比分别增长79.27%、73.31%； 竣工面积164.28万平方米，住宅面积121.75万平方米，同比分别增加72.29%、56.5%； 房产销售分析：2003年1—9月商品房预售面积139.64万平方米，其中住宅112.46万平方米,同比分别增长62.73% 、45.66%； 销售额分析：2003年1—9月商品房销售额27。29亿元，其中住宅21.15亿元，同比分别增长70.01%、62.58 %； 销售价格分析：2003年1月新城区商品住宅均价在2250元/平方米左右，其中小中层均价达到2387元/平方米，到6月小中层均价达到2698元/平方米，比多层价格高33%，增长势头显著。今年住宅均价在3200元/平方米左右，月增幅60元/平方米以上； 分析： 宏观经济持续走好带动了新城区房地产市场的迅速发展，政府大幅度加快城市改造建设的步伐，激活新城区地产市场，通过阶段性的财政投入和城市新规划的大量出台，及投资资金的进入，极大增强了发展商投资房地产业的信心，新城区房地产市场进入新一轮发展周期。 投资性购房成为新城区房地产市场一道亮丽的风景线。供需市场发生结构性变化，出现供小于求的良性格局。同时，随着供求关系的变化，物业品质的提升，上海房地产市场价格一路上扬。 一 区域市场 （一）新城区概况 1、新城区地理位置 优等服务业的最佳选择。未来新城区大步向南趋向发展，新城区必将处于前沿阵地、核心区域。 新城区具有浓郁的　营造竞争优势，着力塑造“三大特色”。强化支撑力量，着力打造“三类产业”。要打造规模型产业；要打造就业型产业；要打造科技型产业。 2、有关数据显示，2009年以来，新城区现有的楼盘中，一些规模较大的楼盘，如“金苑”、“世博花园”等一直在售 3、现有楼盘中，中层建筑占了较大比例，但其均价较其他各区高，达到3800元/平方米。其中， “富康”、“金苑”、“太阳岛”、“贵都花园”的（小）中层均价每平方米在3840元/平方米以上，其余的房价都集中在3000—4000元/平方米之间。整体而言，新城区（小）中层楼盘价格在处于中上等。2009年其价格存在不同程度的变动。2010年，中层物业将趋于更加理性、快速发展阶段。（2003年价格走势表 单位：元/平方米） 4、在层物业在数量上看，新城区市的四个行政区呈现出“西南重、东北轻”的局面，老城区占据着半壁江山，新城区紧跟其后。三分之二左右的中层都是地处新城区市区的一环路与二环路之间，相对来说，中层较为集中在市区偏外一些的位置。一二环间集中着较多的中层楼盘，交通便捷是其中重要因素之一。 目前，中层成为主潮流的情况下，开发商选择一种比较稳妥的方式——大量的综合型中层楼盘众多。单一中层为数不多。但从2008年中层住宅的发展看，它将进入一个成熟理性发展的轨道内。 随着购房消费层的年轻化，中层在新城区销售及认同度会大大增强，中层楼盘价格会有一个较好的上升空间。2009年中层房价保持一路攀升。 4、从建筑风格上来看，几乎都是“新古典主义欧陆风格”。在建筑色彩上，采用淡色系为主。广告形象包装、建筑风格、形象宣传等，受嘉峪关等地的影响，整体基调较低。 （三）商务公寓竞争情况 商务公寓是一种可居住又可办公的高档物业。在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能。配置上看逊色于写字楼却高于住宅公寓，从功能上看，既可舒适的居家生活又可气派便捷的商务办公，从配套上看既有适合居住的生活环境又有便利的商务设施。 我们在前面提到，随着经济的发展，城市新兴中产阶层的崛起。本案抓住这个市场需求，针对这部分人建造一处集“居住、办