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收益法在批量评估中的应用 (朱晓孟一凡) 摘要：本文主要介绍收益法在批量评估中应用，以杭州市办公用房计税基准价项目为 例。通过建立办公用房租金特征价格模型，利用统计分析对收益乘数进行归纳，用直接资本 化法公式得到估价对象的收益价值。 收益法是预计估价对象未来的净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加， 以此估算估价对象的客观合理价值的方法。 批量评估是利用共同的基础数据和统一的标准方法，在给定时间对大批量房地产或资产 进行估价。 关键词：收益法批量评估多元回归分析相关分析 一、评估方法简介 (一)批量评估的倚介 国际估税官协会(LAAO)、国际评估准则(IVS)、专业评估执业统一准则(USPAP) 都对批量评估进行了定义，在文字上有所差异，但对批量评估主要特征的表述基本一致，即 应该具备以下几个基本特征：①统一的价值时点下对大批量房地产进行的评估；②使用统一 的标准方法，以保证评估结果的公正性；③利用共同的数据作基础；④考虑了统计检验，即 评估方法或评估结果需通过统计检验。 实现房地产批量评估的关键就是要找出房地产价值与房地产价格的影响因素之间的规 律。利用收益法进行批量评估关键问题有两个：如何批量确定收益和资本化率，也就是找出 影响收益的因素和资本化率的规律。 (二)多元回归分析 特征价格模型主要应用于分析异质产品差异特征与产品价格之间的关系。特征价格理论 认为，产品是作为特征的集合来出售的，消费者购买和使用这些产品的效用高低取决于产品 对应的各种特征的数量，产品的价格由特征价格构成，各产品特征对应于各自的隐含价格。 根据Rosen的理论，可以根据计量经济学方法将产品特征的隐含价格分离出来，分析产 品特征的需求等。早期的特征价格模型大多基于标准多元回归分析，比非传统方法更容易被 掌握和应用。 多元回归分析是一种应用极为广泛的数量分析方法。它用于分析事物之间的统计关系， 侧重考虑变量之间的数量变化规律，并通过回归方程的形式描述和反映这种关系，帮助人们 准确把握变量受其他一个或多个变量影响的程度，进而为预测提供科学依据。 运用收益法进行批量评估时租金收益可通过多元线性回归分析，考虑多个自变量(影响 442 租金的各种因素)对因变量(租金)的影响，能够更真实地反映现象之间的相互关系，建立 租金特征价格模型。 (三)相关分析 进行数据分析时所研究的数据一般不止一个变量，且各种变量之间存在着相互依赖、相 互制约的关系。对任两个变量而言，根据两个变量变化的方向异同，相关有正相关和负相关 之分。相关关系有时可以用散点图直观描述，在图中可以大致观察到相关关系的方向、形式 和强度。更精确地描述相关关系可以用统计量。简单相关系数首先由Pearson提出，是对两 个定距变量关系的描述。Spearman等级相关系数用来度量定序变量间的线性相关关系。 Kendall’Stau等级相关系数采用非参数检验方法度量定序变量问的线性相关关系。 对一个城市而言，其办公用房资本化率分布存在一定规律，通过相关分析找出资本化率 的影响因素，根据影响因素对资本化率进行聚类归纳。 (四)收益法 收益法是预计估价对象未来的净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是预铡估价对象的未来收益，然后 利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。 二、利用收益法进行批量评估的技术路线 (一)收益法评估的步骤 (1)从市场数据中估计出总收益、总支出并求取净收益； (2)选择适当的资本化方法； (3)估计出资本利率或是收益乘数； (4)利用资本化计算出价格。 其基本的模型公式为：v：曼Ai(1+r) i=1 公式l 式中：V二房地产价值： A广第i年房地产预期净收益； n·收益年期； 卜为折现率。 (二)应用收益法批量评估技术路线 对商业房地产市场较成熟的城市，商业房地产租赁、交易等信息比较丰富。故在充分收 集评估所需资料基础上，利用统计分析，确定估价对