物业管理基本制度与政策精讲班第14讲课件讲1.docVIP

物业管理基本制度与政策精讲班第14讲课件讲义（环球职业教育在线） 物业管理基本制度与政策精讲班第14讲讲义 业主大会的职责、规则等 (三)业主大会的职责（重点内容） 《条例》规定业主大会的六项职责： (1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (3)选聘、解聘物业管理企业； (4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 (四)业主大会活动规则 1．定期会议和临时会议 业主大会会议分为定期会议与临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： (1)20％以上业主提议召开业主大会临时会议的； (2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； (3)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 发生以上应当召开业主大会临时会议的情况时，如果业主委员会不履行组织召开会议职责，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会临时会议。 业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。如果是住宅小区召开业主大会会议，还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。 2．业主代理人和业主代表人（注意概念） (1)业主代理人 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。代理人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票、发表意见、参加表决等等。业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。 (2)业主代表人 物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，业主代表应当要求业主将赞同、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会上代表业主如实投票。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加大会。 (3)业主大会的召开形式 业主大会会议可以采用到会业主集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见和书面投票表决的形式。无论采用何种形式，必须有不少于物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主的参加。 3．业主大会决定事项的表决效力（重点里的重点） (1)业主大会作出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。 (2)制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。 例题：业主大会作出选聘或解聘物业管理企业的决定，必须实行( )表决原则。 A．多数 B．简单多数 C．非常多数 D．特别多数 答案：D 解析：制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则。 业主委员会 三、业主委员会