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第四章 前期物业管理介入 一 物业管理介入前准备工作??? 领导小组根据物业管理内容结合双方实际情况，全面了解物业的整体情况，了解开发商的整体思路和意图，从物业管理角度提出合理化建议，尤其注重环保、安全方面，确保整体工程的施工质量及为今后的日常物业管理打好基础。二 物业管理介入1.按照物业状况和我们的实际工作经验，制定前期物业管理工作计划。具体如下：序号 项目 内容 时间 备注一 前期介入 1、研究规划设计意图、掌握工程施工现状2、熟悉施工现场情况，为工程接管做好准备3、从物业管理和使用角度出发，对设计和施工提出合理化建议? 1、需校方提供设计施工图纸一套2、需校方协调参加施工例会，了解施工计划安排3、对物业公司提出的合理化建议给予回复４、校方应协调物业前期介入人员参加特殊设备特殊工艺的实施过程。二 前期内业资料的建立 1、对项目展开深入的调查研究2、根据项目的特点拟定物业管理方案3、制定接管方案4、制定入住方案5、制定管理程序，工作标准规章制度、考核办法等? 各方案见附件三 组建物业管理队伍 1、人员的选聘2、人员的培训3、人员的上岗? 选聘培训等方案见附件四 完善管理及办公条件 1、 安排管理用房及生产用房2、 管理及生产用物资装备? 1、校方提供一定量的生产用房2.工程介入过程中主要的服务内容：⑴考察整体工作进度，提供工程的阶段性实施进度计划，提出建议，确保工程如期竣工。⑵对需改变安装位置和工艺的设施设备提出合理化建议；⑶协助开发商和监理公司做好施工过程中的工程质量；⑷提供物业管理单位用房位置确定的原则及设计、装修标准，提供管理用房位置的参考意见；⑸协助开发商监督各项工程的设备安装调试工作，协助验收工作⑹尽可能全面收集物业的各种资料，同时熟悉各个工程施工环节，特别是隐蔽等施工关键环节；⑺跟踪验证施工与设计是否相符，是否发生变更，如不符或变更，要根据实际情况，从物业管理的角度看是否符合要求，如不符合要求，提出合理化建议，如符合要求，督促做好施工记录或设计变更；⑻做好施工原始资料的收集，有效的分类，建立档案，为以后的日常物业管理做好基础；⑼对新设备新工艺，做好施工调试的介入学习工作，做好技术资料的收集工作，使我们能够全面了解新设备新工艺；3.前期物业管理资料的建立4.工作小组在工程介入的过程中，对照规划、设计图纸、施工进度、投资方、施工方及监理方等的情况，结合我们的工作进度和实际情况，积极的有条不紊的做好各种方案及相关资料的建立和实施。⑴根据物业的进度编制，有效的编制各个实施方案计划和具体的实施细节，并经过多方协调认可；⑵熟悉掌握了解物业前期介入的各单位之间的协调程序，便于各单位之间的沟通与协调；⑶针对物业的实际内容编制相应的切实可行物业接管计划及实施细则；⑷编制入住方案，针对学校是一个不同的团体，有一定的特殊性，结合多方的要求和需要，编制适合于学校的入住管理方案；⑸做好物业管理机构的成立计划，编制相应的各种措施，建立规章制度等；⑹按照物业管理条例要求，编制制定临时业主公约，明确各种责权利；5.组建管理队伍按照实际情况，建立适合于本物业的管理机构，选聘合理的工作人员，在入场前做好人员的培训工作，经过培训合格的人员在合适的时间进入相应的工作角色;6.设备、物资工具根据实际情况，做好必要物资设备的购置和入场工作；对设备、物资工具做到适应现代化标准，符合使用要求，能够显示出物业管理有限公司的物业管理形象。 第五章 物业接管 ??? 为了使学校的物业接管工作顺利进行，达到优质高效快捷的目的，我们结合工程的实际情况制定如下：一 接管验收的方法由学校牵头组织，黎明物业分公司分组参加对所接管的物业进行验收。物业公司分组情况⑴系统组：对室内外供排水、供暖、供电等系统及泵站进行验收。⑵房产验收组：对房屋主体、室外道路、公共设施等进行验收。⑶内业管理组：接收竣工资料，办理质量保证金，签订交接协议。⑷接管验收标准：详见附表二 接管验收程序⑴移交竣工资料：在竣工验收前7天，施工单位应将要移交工程的竣工资料移送给物业公司。⑵由学校组织，物业公司参加，根据验收标准和竣工资料共同对工程进行验收。填写《物业现场验收情况统计表》。⑶根据验收提出的问题，施工单位对问题进行整改。⑷施工单位向物业公司移交工程质保金（或由学校代替扣转移交）。⑸施工单位与物业公司《签订房屋移交书》。⑹施工单位向物业公司移交房屋钥匙。三 建议为保证工程质保期内施工队伍能履行质保义务，建议学校对没有交付工程质保金签订《房屋移交书》的施工单位不予进行工程结算。 第六章 人员入住 ??? 为了提高校区物业管理的水平，为用户提供方便快捷的入住服务；根据《物业管理条例》（中华人民