农村集体建设用地使用权合理流转机制研究_刘卫东.pdfVIP

土地市场 CHINA REALESTATE 农村集体建设用地使用权 合理流转机制研究 刘卫东 饶永辉 浙江大学土地科 学与不动产研究所 农村集体建设用地使用权流转是盘活存量 设用地规模，并通过建设用地指标出让和耕地保 建设用地的重要方面。 它不仅有利于维护农民土 护任务的易地代保， 支持异地重建的新农村建 地财产的合法权益，也有利于提高集体建设用地 设，或者支援建设用地指标紧张、耕地保护压力 的集约利用水平， 提高土地利用的效率和效益。 较大的城镇化区域的经济发展。 农村集体建设用地使用权流转本质上表现为土 二、城乡建设用地增减挂钩 地权属转移和土地利用布局的空间置换。 它是在 城乡建设用地增减挂钩即农村居民点减少 遵循土地利用规划的前提下，在合理界定土地产 与城镇建设用地增加相挂钩，其运行机制采取政 权的基础上，捍卫农村建设用地使用权的既得利 府主导、企业投资、集体参与的模式。 具体而言， 益 （土地开发权）， 以优化和增值土地资产为目 企业根据土地利用总体规划和城市规划在城镇 的，通过土地用途转变、土地布局和结构的调整、 规划控制区范围内选址进行非农建设与开发，为 土地产权的重新分配等方式对处于不同区位的 了严格保护耕地， 必须坚持先补后占的原则，必 土地进行交换，进而实现土地效益和效用的最大 须事先对远离城镇的农村居民点进行整理和复 化的过程。 垦。 企业非农建设与开发，不扩大建设用地规模， 我国农村集体建设用地使用权合理流转的运 城镇建设用地扩大面积和农村居民点用地减少 行机制，从发生学上分析，主要表现为以下几种。 （复垦）面积相挂钩，企业非农建设与开发选址区 一、村庄集聚与新农村建设 内占用的耕地或标准农田面积，必须通过远离城 村庄集聚与新农村建设最常见的农村集体 镇的农村居民点用地的整理和复垦，先行补充同 建设用地流转，主要采取原拆原建或异地重建的 等面积、同等质量的耕地或标准农田。 在此过程 模式。 具体而言，对于旧有农村居民点大量闲置 中，政府应保证选址区内建设用地的供应。 企业 的空心村，如果村庄是具有一定人口规模的中心 为了取得城镇规划区 （非农建设与开发选址区） 村和基础设施相对完备的基层村，则采取原拆原 的建设用地使用权，需要积极参与远离城镇的农 建的方式， 其目的是减少大量人口迁移的成本。 村居民点用地（复垦区）的整理和复垦；复垦区内 如果村庄本身位置较为偏远、 自然环境脆弱、易 农村居民点用地整理和复垦所形成的耕地的使 受灾害威胁、人口规模较小，则实行村庄撤并，异 用权，在一定年限以内亦归开发企业，用以补偿 地重建。 新农村建设与村庄集聚，可以减少农村 整理和复垦的费用；企业可用市场价格将土地租 居民点建设用地，节省出建设用地指标，提高农 赁给务农者耕种。 对于复垦区而言，将其区域内 村节约集约利用土地的水平。 通过对原有的不再 的农村集体建设用地复垦为耕地后，就可从政府 建设的农村居民点进行复垦， 可以取得新的耕 处获得相应增加的建设用地指标。 复垦区的农村 地。 新农村建设与村庄集聚，可以有效地控制建 集体组织或农民既可以选择将建设用地指标以