论城市土地市场存在的问题及对策探讨.pdfVIP

江苏省土地学会学术年会(二Oo七年度)论文集 要求。 4．土地二级市场的服务体系不健全，主要表现在：一是土地市场交易平台搭建不够。虽然国土资源部已经就建立土地有 形市场进行了专门发文，但各地建设力度不一致，部分中小城市还没有将土地二级市场交易纳入土地有形市场的范畴。有的 地方虽然纳入，但收费不合理，增加了交易的社会成本。抑制了正常的土地二级市场交易。二是信息披露不充分，城市土地 二级市场在一定程度上应是完全竞争的市场，但因基准地价、土地登记资料等信息对社会公开不够，造成信息不对称。交易 大多以双方协议为主，使得土地成交结果背离市场供求关系，造成部分国有土地资产的流失。三是土地评估不规范。土地估 价结果易受到委托评估方意志的影响。在土地抵押中，为了获取较高的银行贷款。往往抬高土地评估价格。据中国经济研 究中心的一项调查。现行土地评估鲜有“评估值低于获取土地成本价”的结果。通常而盲。经过评估的土地价值要高于其实 际得地成本的30％一50％。对于银行和金融机构而言，可接受的抵押大体是土地评估值的70％以下。这就是说，得地机构可 以按得地成本l：1的水平获得抵押贷款，在一定程度上放大了投资规模。给银行带来风险。 5．土地市场管理机制不完善，我国土地市场在管理上存在着许多矛盾，尤其是土地的二级转让市场。存在着以房产交易 代替土地交易的现象。土地管理部门在培育土地市场体系完善土地市场结构上也有不足土地出让的方式单一市场化程度不 高；土地出让金的收取标准不符合法律规定使企业之间的竞争缺乏公平性。土地抵押市场秩序较为混乱许多部门都参与土 地抵押给规范、统一管理造成困难。土地租赁市场管理没有得到很好改善。还处于隐形市场状态，土地卺记过程中未能对土 地交易价格、交易时间等要素进行详细记录，给违法土地交易的滋生创造了条件。有关土地市场的法律法规还不够完善，缺 乏刚性约约束。 强化城市土地二级市场运行的对策建议 1．推行社会化中介服务体系，土地市场社会化中介服务体系是市场化运作土地市场的标志性产物。土地要真正成为市 场经济运作下的土地，就必须建立一系列的服务体系，包括中介服务体系，大力推行土地社会化中介服务体系、才能发挥土地 作为商品进入市场的优越性。因此，地方政府及土地行政主管部门有必要加大土地有偿使用力度，采取多种有偿使用方式。 特别是年租制的方式，使土地所有权在经济卜得到全面体现，把隐形土地市场造成的国有土地资产收益流失降到最低限度， 为建立和完善有形土地市场秩序奠定坚实的基础。 2．突出土地登记制度的法律地位，发挥监管职能。土地使用权交易、变更、最终会反映在土地登记上。土地初始登记为 变更土地登记提供依据，土地交易过程中的土地登记主要是土地变更登记，土地变更登记不能简单地更换土地证书，对于因 土地交易引起的变更登记，要在土地证书和土地登记卡上全面反映出土地交易状况，还要认真实施土地证书年检制度，定期 核查土地使用证，通过证书年检发现问题处理问题，保护土地权利人特别是土地所有者——国家的正当权益。如果土地登记 工作能做到这种水平隐形土地交易、违法土地交易就无处藏身，国有土地资源资产就会得到更有效的保护对于新批准和已进 行流转审批的建设用地项目，应要求受让方及时进行土地登记，对不及时履行登记义务的可责令其限期办理，直到予以警告 和罚款，使土地登记的监管职能得到发挥。 3．强化土地的行政审批监管。各级土地行政部门在每宗土地的具体审批过程中，要严把行政审批关，严格限制行政划拨 供地范围，防止交易主体采取欺骗手段，骗取批准的行为，防止违反法律规定的程序进行审批权等行政行为的发生。同时，上 级土地行政部门或其他有关部门，对土地行政部门的行政审批工作实施必要的监督，以防止违法行政、行政不公等问题的产 生。在目前的土地市场上，土地批租，土地发证等土地行政环节上，尤其应该强化土地的行政审批监督和管理，否则会造成企 业问的不平等竞争，土地权利人的权益受侵害。甚至产生腐败等诸多问题，最终导致土地市场的“不健康”。 4．强化制度建设，规范交易行为。一是要切实规范土地一级市场。正如前文所述，土地二级市场是一级市场的延续。在 当前土地一级市场“双轨”运行的前提下，一级市场的不规范必然会带来二级市场的不规范，因此，要逐步缩小划拨土地范围， 全面推行市场机制配置土地资源，同时在土地出让合同或划拨决定书中明确．通过出让方式取得的经营性用地土地使用者要 求改变土地使用条件的或非经营性用地要求改为经营性用地的，政府收回土地使用权，按规定方式重新出让，堵住土地非法 交易的口子。二是完善现有的存量划拨土地使用权管理制度，明确各类土地使用权的产权主体、权利义务、收益分配、买