（行业评价估量）---《房地产评估理论与实务》讲义1（参考）.docVIP

《房地产评估理论与实务》讲义1 房地产概念及特征 1）土地及土地权利 （1）土地 （2）土地的特性 （3）土地权利（权利束） 出让、转让、出租、抵押、典权、地役权、空间利用权 2）建筑物 从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。 3）房地产特性 （1）位置固定性及区域性。 （2）长期使用性。 （3）保值与增值趋势。 （4）投资风险性。 （5）政策限制性。 国有土地使用权概念 国有土地的范围 ①城市市区的土地； ②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； ③国家依法征收的土地； ④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； ⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； ⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 《物权法》确定将“国有土地使用权”规范为“建设用地使用权”。 在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种： ①通过行政划拨方式取得； ②通过国家出让方式取得； ③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）； ④通过土地或房地产租赁方式取得。 国有土地有偿有限期使用 《宪法》第十条规定： “农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。” 价值——市场价值 一般条件 ①交易双方自愿交易 ②利己动机进行交易 ③交易双方精明谨慎，了解交易对象，知晓市场行情 ④交易双方有充裕的时间进行交易 ⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 隐含条件 ①最高最佳使用 ②继续使用（持续利用） ③市场参与者与集体观念和行为 价值——非市场价值 快速变现价值，卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值。不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件，交易时间较短，一般低于市场价值 谨慎价值指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值。一般低于市场价值。如抵押价值。 在用价值指在现状使用下的价值。现状使用包括目前的用途、规模、档次，它可能是最高最佳使用，也可能不是。当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。 残余价值是指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值。 投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。 价格——土地价格、建筑物价格和房地价格 土地价格：有建筑物的土地部分，要刨去建筑物价格　 建筑物价格：仅指建筑部分的价格，刨去该建筑物占用范围内的土地的价格 房地价格：土地与建筑物的综合体的价格，就是一般意思上房价的概念 房地价格＝土地价格＋建筑物价格 价格——实际价格和名义价格 多种形式，如：买房送装修、车位；为逃税不实申报 实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格 根据资金的时间价值的换算，将发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格 名义价格≥实际价格 影响房地产价格及评估价值的因素 （1）一般因素 ①经济因素 经济发展水平、财政金融、产业结构、税收、居民收入、物价等 ②社会因素 人口数量密度、家庭规模、社会治安、教育水平、投机等 ③行政因素 房地产所有制房地产使用制交易管理制度价格政策 （2）区域因素 （3）个别因素 ①土地的个别因素 土地面积　　土地形状　　地形　　地势　　土壤　　地基　　土地条件（开发程度）建筑规模　　外观　　建筑结构　　设施设备　　装饰装修　　层高和室内净高　　空间布局　　防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照　　维修养护情况及完损程度 合法原则　　合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。因为合法的权益不同，房地产价值可能有很大的差异。　　房地产价值实质上是权益的价值，估价对象的权益必须依法判定，不是委托人或估价师可以随意假定的 最高最佳使用原则 指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值最大化的一种最可能的利用。 房地产评估程序 （1）明确评估基本事项 ①明确评估目的 ②明确评估对象 ③明确评估价值类型 ④明确评估基准日 ⑤签订评估委托协议或合同 （2）制订工作计划 ①初选拟采用的评估途径及其方法 ②确定评估投入的人员 ③确定评估作业步骤及进度安排 （3）实地勘察与收集资料 ①实地勘察 ②收集