基于经济评价的房地产开发过程中若干问题初探.pdfVIP

房地产开发 CHINA REAL ESTATE 基于经济评价的房地产开发过程中若干问题初探 段洲鸿嘉凯城集团股份有限公司 从房地产开发过程来看，经济评价体现在各 是，一般在远郊地区由于高层市场极少，牺牲容 个流程，包括土地获取、产品定位、设计规划、工 积率反而可能会得到更大的经济评价指标。这也 程建设、营销策划、财务税费筹划等各个阶段。 就是说不同类型的物业组合对应不同的经济效 一、土地获取 益，需要在定位时发现最高最佳物业组合这一平 土地获取过程中对项目经济评价影响最关 衡点。 键的几个要素为土地款、土地款支付时间、股权 开发住宅利润高还是开发商业地产利润高？ 收购过程中的溢价款。这三个因素中，土地价格 这个问题在我国房地产市场宏观调控之前（特指 （主要指楼面地价）直接决定了土地成本，对项目 2008年之前）并没有太大的争议，但近几年我国 经济评价的重要性不言而喻。 对住宅市场持续的宏观调控，使得以住宅开发为 土地款支付时间对项目经济评价的影响主 主的房企（尤其是高端住宅开发为主的房企）承 要是由于资金时间价值的存在，土地款支付时间 受较大的经营压力，以往以住宅开发为主的房企 越晚对项目评价越有利，从资金时间价值角度看 许多转型商业地产。简单评价住宅地产与商业地 土地款支付时间的推迟意味着项目所需承担利 产的投资价值是不合理的，因为投资效益的好坏 息的减少。 取决于房企开发模式的合理性。我国排名前十的 项目收购过程中的溢价款（主要表现为股权 房企中没有纯粹开发商业地产的，也较少纯粹开 收购款里的土地溢价），该成本由于发生在项目 发住宅的。例如，从万达模式来看，其利润主要来 股东层面一般不能进入项目成本，可以理解为税 源为销售类的物业（主要为住宅），而不是持有的 后利润直接冲抵，这也导致股权溢价款的存在对 商业地产，商业地产（确切说是万达广场综合体） 项目的敏感性非常高，因此，要求投资人在对项 的存在使得万达具有很强的土地议价能力，综合 目投资时要严格对待溢价款，不能简单地把溢价 体的开发也使得其销售类物业（主要为住宅）具 款理解为土地成本。 有溢价。商业地产在万达模式中的作用主要是土 二、产品定位 地议价能力、产品溢价能力、增加万达资产能力 由于产品定位概念广泛，为说明经济评价在 以及增强融资成本能力，因此，不能笼统认为商 产品定位中的作用，本文中产品定位特指物业类 业地产一定可以产生更高的经济效益，关键是看 型组合（实质上是同一地块分割成不同容积率的 运用哪种盈利模式，在具体分析时需要用经济评 组合）、产品组合、产品档次等。 价来综合考虑。 一块已确定了土地总价的土地，对其规划怎 在竞争市场环境中产品的档次是由市场需 样的物业组合可能对应不同的经济利润。不失一 求决定的。以往房地产市场为卖方市场，购房者 般性，高低配所产生的利润高于纯粹高层物业， 只能被动接受，但随着房地产市场化程度的提 这点可以从多数大盘的物业组合得到验证。但 高，房地产行业竞争日益加剧，开发商需要制定 66 综合版·2012.11 房地产开发 CHINA REAL ESTATE 不同档次的产品以满足不同需求。一般认为，高 当然，产品标准化不能一蹴而就，需要在战略明 端物业的单方利润高于普通物业，但是高档物业 确有效的前提下，以合理的盈