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表1 城市发展的高密与理性高密
理性
高密 主要内容 效益衡量
高密
·建筑面积与空间：地上建筑面积量
未来建设面积与空间
物质空间 ● ● ·开放空间：道路与广场空间面积
的增量
·容积率与覆盖率：规划技术经济指标
·功能拓展：功能设施在量与规模上的增加
功能类型、规模的增量
功能格局 ● ·功能整合：功能结构、比例与组合方式上的优化
与升级
·功能优化：功能业态、运营方式上的更新
·室内活动：建筑内部空间中有目的性的活动
·区内活动：地区外部空间非交通性活动 活动种类与强度的增
活动构成 ●
·交通活动：以地区外移动为目的性活动 量
·观光休闲：城市中心地区特定某些希望的活动
·历史文化：空间环境中的历史文化特色显示
环境与城市特色显性
·建筑风格：建筑与其细部的特色显示
环境特色 ● 增量与人的满意度提
·环境形象：整体环境信息所表达出的意向
高
·活动体验：在环境活动中给人更好的感受
●与规划发展模式相关
理性高密增长是相对增长，即相对现状的综合性效益的增长。显然，空间是功能活动载体，物质空间的增长
是基础，功能格局、活动构成与环境特色是空间功能环境效益增长的途径。其中，功能格局是寻求提高空间利用
效益，活动构成是增加使用者的满意度，环境特色是寻求吸引力与品牌效益的增强，以求适应城市地区发展的需
求。
城市中心是城市中非常特殊的地方，是城市中密度最高的地区，其功能作用是城市其它地方不可替代的，城
市的社会经济发展，必然推动城市中心的增长。有的城市可以通过城市中心的空间增量来提升城市中心功能，有
的城市中心很难，福州城市中心八一七路南街段（鼓东路至南门兜段，长 1.67 公里）就是如此，作为城市中轴八
一七路的中段，能够相对完整可拆建的更新用地只有 3.33 公顷（共计 7 块，规划称为可整地重建地块），城市中
心的功能复兴使命很难依靠更新改造的建筑面积增量来实现。因而在物质空间有限增量的基础上，探寻理性高密
增长方式，在理论与规划方法上是有现实意义的。
功能格局：通过合理使用空间提高效益
城 寻求
市 物质空间： 地区
发
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