第17讲：第五章 写字楼物业经营管理.docVIP

第五章 写字楼物业经营管理 考试目的 ????测试应考人员对写字楼物业经营管理的内容、特点、模式等的掌握程度和实际运用能力。 考试内容 ????写字楼物业分类及经营管理的内容、特点、模式、注意事项等。 历年考情 2013年真题在新教材中所占分值为65分，其中本章知识点在新教材中分值为9分，占比为13.8%，出题概率高。 第一节 写字楼综述 知识点一：写字楼的概念（轮换考点） 广义的写字楼是指各类机构、单位用于办公或经营活动的建筑物。收益性物业中的写字楼，则是指公司或企业从事各种商务活动的建筑物及其附属设施和相关场地。根据我国《办公建筑设计规范》（jgj 67—2006），商务写字楼是指在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。在本章中，将商务写字楼简称为写字楼。现代写字楼物业具有现代化的设备，如楼宇自动化系统、中央空调系统、通风设备、安全监控设备、自动给水滤水系统、消防自动报警系统、应急自备电力设备以及自动控制的高档电梯与升降机等，而且环境优越、通信快捷、交通方便，有充足的停车场或地下车库相匹配。 知识点二：写字楼的发展历程（轮换考点） 从发展轨迹来看，新中国写字楼发展大体经历了三个阶段： 第一代写字楼始于20世纪80年代中期。内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。 第二代写字楼兴起于20世纪末。加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了楼宇智能化的水平。 第三代写字楼即在第二代功能基础上，强调以客户需求为中心，符合国际化商务社区的标准。这也代表着我国写字楼的发展趋势。 知识点三：写字楼物业的特点（常考点） （一）写字楼物业的一般特点 1．所处区位好，规模大 2．多为现代化高层建筑 3．功能齐全。如前台服务、大小会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。 4.?人员密集，流动性大，使用时间集中 5．物业服务与经营管理要求高，时效性强 （二）现代化写字楼的特点 1．目标客户明确 现代化写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业。 2．景观要求更高 国际上许多知名cbd或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎。 3．更多商务空间 现代化写字楼可以更大程度地给用户提供商务共享空间，使办公空间边界趋于消失，倡导充分的交流沟通以提高工作效率，将工作融入休闲中。 4．提倡绿色环保 现代化写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。 5．高智能化 知识点四：写字楼的类型（常考点） （一）按写字楼的使用功能划分 1．单纯性写字楼 2．商住型写字楼 3．综合型写字楼 （二）按写字楼的使用方式划分 按照使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼两类。 （三）按写字楼的综合因素划分 按综合因素对写字楼进行分类也称为写字楼分级。 1．影响写字楼分级的因素 国际上通常将写字楼划分为甲级（含顶级）、乙级和丙级三个等级；国内目前即将推行的写字楼综合评价体系会把写字楼划分为五星、四星和三星三个等级。 可以将影响写字楼分级的综合因素归为区位与城市设施、场地规划与室外环境、工作场所质量、室内环境与设备设施以及运营与服务五大部分。具体为： （1）区位与城市设施。城市特点，区位配套。 （2）场地规划与室外环境。面积大小，环境配套等。 （3）工作场所质量。 （4）室内环境与设备设施。室内环境及智能化程度。 （5）运营与服务。提供的物业管理服务的档次与水平等。 2．甲级、乙级和丙级写字楼 就中国的写字楼市场而言，一般分为甲级写字楼（高档物业）、乙级写字楼（中档物业）、丙级写字楼（低档物业）。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。 （1）顶级写字楼。一般又称顶级物业。 建筑物的物理状况和品质均是一流；外立面采用高档次的国际化外装修；配套很完善；平均候梯时间30秒左右；建筑规模超过5万平方米；客户为国外知名公司或知名的跨国、国内外大公司、财团；由经验丰富且一流知名品牌的企业管理；位于主要商务区的核心区；具备3a～5a智能化水平。 （2）甲级写字楼。一般又称高档物业。 建筑物的物理状况优良；外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；配套完善；建筑规模1万～5万平方米；进驻客户有知名的国内外大公司，客户大多是研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的企业；由经验丰富的知名企业管理；位于主要商务区；智能化3a及3a以上。 （3）乙级写字楼。一般又称中档物业。 建筑物的物理状况良好；外立面采用面砖或瓷砖；配套有停车场；建筑规模无限制；进驻客户多为中小公司，从事销售代理、产品研发等；有物业服务企业提供专业化服务；处于较好的城区位置。 （4）丙级写字楼。一般又