昆明市房地产市场调查报告.doc

春城楼市风云录 03-04昆明市房地产市场调查报告 2004年8月17日星期二 昆明筑巢氏房地产行销顾问有限公司 目录： （一） 营销环境及昆明房地产基本状况分析 2 一、 2004年上半年云南省区域经济特点 2 二、 2004年上年年昆明城市经济要点 4 三、 昆明城市规划发展方向 5 四、 土地供给 6 五、 昆明市房地产二级市场交易情况： 9 （二）市场供给与销售统计 9 （三）竞争分析 12 一、板块竞争 12 二、大盘竞争存在不确定因素 12 三、别墅及高档公寓 13 四、滇池板块竞争项目 13 五、2003—2004典型项目分析 15 （四）产品形态分析 29 一、产品热点： 29 二、昆明市2003—2004热点户型追踪 29 （五）消费形态分析 34 一、昆明市场住宅消费需求轨迹 34 二、昆明市房地产市场需求处于转型期 35 三、中高端消费需求形态 35 四、消费群形态特征基本面分析 37 五、四大群体的住房需求特征 41 六、价格调查报告 营销环境及昆明房地产基本状况分析 2004年上半年云南省区域经济特点 云南经济集中表现为资源大省，经济小省的特点；旅游、能源、商贸等产业有着相当的发展潜力并面临着巨大的发展机遇。 云南在全国经济发展中还是一个比较落后的省份。GDP仅为2000亿元。城乡差别、省会城市和地级城市差别、地级城市和县级城镇的差别非常明显。 云南经济体系不够健全、产业结构水平较低，但是资源依然保持潜在的优势，因此给民间资本带来很大的投资空间，给发达地区的民营企业投资云南带来很多发展机遇。未来云南有可能成为体验旅游经济、商贸通道、能源产业相结合的经济形象，在这种情况下，房地产和汽车、通讯、IT、教育等“生活平台”产业在云南继续有着良好的、优于全国平均水平的发展空间。 今年以来，国家加大了对宏观经济的调控力度，抑制部份地区部份行业的投资过热现象，调控措施对云南省投资增长的影响逐步显现，投资增幅明显回落。其主要特点： 　　一是投资增幅呈逐月回落。1－5月，全省全社会固定资产投资完成430亿元，比去年同期增长40.6%，在投资中，城镇固定资产投资完成316.05亿元，同比增长46.5%，增幅分别比1－3月、1－4月回落14.2个和6个百分点。其中：基本建设完成投资194.34亿元，增长49.8%；更新改造完成投资45.85亿元，增长58.4%；房地产开发完成投资45.46亿元，增长35.2%。基本建设、更新改造和房地产开发投资增幅与1-3月和1-4月相比，均有不同程度回落。 　　二是全省各行业投资有起有落，国家对部分行业投资过快增长的调控和对煤、电、油、运等瓶颈行业的支持效果明显。国家调控的钢铁、电解铝、水泥和房地产行业投资逐渐回落，如云南以钢铁为主的冶金业完成投资15.98亿元，比去年同期增长3.8倍，但增幅比1-4月回落135个百分点；以电解铝为主的有色完成投资14.10亿元，同比增长1.4倍，但增幅比1-4月回落92.7个百分点；房地产业完成投资45.46亿元，同比增长35.2%，但增幅比1-4月回落2.1个百分点。 　　三是建设资金来源充裕。1－5月，全省城镇固定资产投资到位资金372.07亿元，同比增长52.0%。其中：国家预算内资金23.74亿元，增长21%；国内贷款121.86亿元，增长40.2%；利用外资3.90亿元，增长16.5%；企事业单位自筹120.42亿元，增长1.18倍。 　　四是房地产业健康发展。1－5月，全省房地产完成投资45.46亿元，同比增长35.2%，施工面积1098.26万平方米，其中住宅912.75万平方米，分别增长23.1%和28.4%；竣工面积90.40万平方米，其中住宅76.0万平方米，分别增长13.7%和12.9%；商品房屋销售建筑面积150.14万平方米，其中住宅134.04万平方米，分别增长74.5%和79.8%，实现销售额29.81亿元，其中住宅25.34亿元，增长81.6%和88.1%，商品房屋销售建筑面积中销售给个人147.40万平方米，同比增长91.8%，占销售面积的98.2%，销售额28.96亿元，增长99.9%。 　　从1－5月情况看，全省固定资产投资虽然继续保持快速增长态势，但因为国家宏观调控的几大行业占云南省固定资产投资的四分之一强，将会继续影响云南投资增长，增速还会逐月回落。 2004年上半年昆明城市经济要点 1、上半年昆明市经济出现了快速增长的趋势，实现生产总值４０５．１０亿元，比去年同期增长１１．２％。 ?