新农村建设中小产权房的法律困惑对策及研究.pdfVIP

新农村建设中小产权房的法律困惑与对策研究 李永格 （临沂大学 山东临沂 276000） 【摘要】：小产权房有“合法”与“违法”之分，现行法律和政策对其持否定态度，存在诸多 法律困惑。在新农村建设中，小产权房受到市场需求、认知偏差等多方因素的影响发展迅速。小 产权房本身并不违法，有其存在的法理基础，我们应对其区别对待。就目前的现状看，落实农村 房屋确权工作，对现有的小产权房进行分类统计，区别处理是首要任务；统一小产权房买卖合同 效力的司法判断标准，承认部分合同的效力是当务之急。长远来看，完善建设监管体制、降低商 品房价格、改革城市住房保障制度是有利保障；探索集体土地流转新方式，实现集体对土地的真 正所有才是解决问题的根本。 【关键词】：新农村建设；小产权房；法律困惑；对策 新农村建设的开展在一定程度上提高了农民的生活水平，改善了农民的居住环境，但滋生了 许多小产权房。目前，小产权房已经成为中国城镇化中的一个突出问题，并且伴随着城镇化的进 程，其有继续扩张之势，早已成为国家关注的重点。小产权房关乎百性切身利益，涉及多个利益 主体，处理方式必须慎之又慎。在全国大力推进新农村建设的大背景下，立足实际，全面分析， 以科学发展的长远眼光看待小产权房提出对策，意义重大。 一、新农村建设中小产权房的法律困惑与原因分析 （一）小产权房的含义界定与划分 小产权房是针对大产权房而言的。大产权房是在国有土地上建造的能够合法办理房屋产权证 书、房屋产权清晰的房屋；小产权房则是在农村集体经济组织所有的土地上建造的房屋。小产权 房种类繁多，依据建房行为的合法与否，可将小产权房分为建房行为不合法的小产权房（“违法” 小产权房）和建房行为合法，房屋买卖主体受限制的小产权房（“合法”小产权房）。前者是因违 反土地管理法规，不符合土地和建设规划，未履行合法审批程序，在集体土地上建造的用于居住 的房屋；后者的建造符合土地和建设规划，办理了合法审批手续，买售主体限于本集体组织成员。 ①依据土地用途的不同，可将其分为集体建设用地上的小产权房、宅基地上的小产权房和农用地上 的小产权房。不同用途的土地上建设的小产权房命运不同，在农用地上建设的小产权房，如果未 经农用地合法转用，则违背保护耕地的基本国策，必须严肃处理，一概定为非法；而在其他用途 的土地上建设的小产权房则有可能通过补充相关手续变为合法。另外，依据小产权房建造的目的 还可将其分为“自住型”小产权房和“销售型”小产权房。 （二）新农村建设中小产权房的法律困惑 小产权房是新农村建设过程中出现的一个“负面”产物，在现有的法律环境和政策下，受到 多层打压，找不到自己的准确地位，其面临着巨大的法律困惑： 第一，用地环节不合法。这主要存在于“违法”小产权房。我国土地归属和利用制度确定了 国家所有权和集体土地所有权；两种所有权对应两种使用权；两种土地使用权确立了两极土地使 用权交易市场，一级市场由国家垄断，农村集体土地使用权禁止转让和从事经营性开发，国家对 集体的土地享有建设征收权，只有通过征收使集体所有转化为国家所有之后才可以进行房地产开 发。土地开发的潜在价值和巨大的利益空间，促使相关主体假借新农村建设的名义与房地产开发 商勾结，在农村土地上大搞房地产开发，以此牟利。这种在集体建设用地和宅基地上兴建的小产 权房在用地环节逃避了征收程序，免除了向国家缴纳出让金和相关税费的义务，属于非法用地； ①陈耀东，吴彬：《“小产权”房及其买卖的法律困境与解决》，《法学论坛》，2010年第1期。 164 在农用地上建设的小产权房，改变了土地的用途，没有经过农用地转用审批，从根本上违背了《土 地管理法》的相关规定，不利于贯彻国家保护耕地的基本国策。 第二，建设环节不合法。这也主要存在于“违法”小产权房。房地产开发从产生之日起就局 限在国有土地上，其是一个复杂的过程，牵扯多方利益主体，国家为了规范房地产的开发行为， 明确了房地产开发的各个环节。房地产的开发建设必须具备建设用地规划许可证、国有土地使用 权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，在对外销售时还应当取得商品房预售许可证 （实践中称为“五证”）。“违法”小产权房的建设并没有取