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滨江集团（002244） 公司点评 研究报告 维持“谨慎推荐”评级 2010-7-21 分析师： 苏雪晶 乐加栋 8621 座机电话号码 lejd@ 执业证书编号： S0座机电话号码0200 联系人： 杨靖凤 8621 座机电话号码 yangjf@ 增长无悬念，关注公司能否实现跨区域发展 事件描述 滨江集团今日发布中期业绩快报与非公开增发调整方案，其主要内容为： ? 公司报告期内实现营业总收入 8.75 亿，同比增加 339%；实现营业利润 3.08 亿元，同比增加 864%；实现归属母 公司净利润为 2.53 亿元，同比增加 820%。每股收益 0.19 元。 ? 公司调整后非公开增发方案为：发行不超过 15000 万股，发行价格不低于 8.2 元/股，募集金额不超过 25 亿元。 评论要点如下： 公司报告期内营业收入与净利润同比大幅增长是在预期之内。这主要是因为公司在一季度万家花城二期项目完成交付， 二季度中新城时代广场项目也实现了部分交付。因此在业绩上实现了大幅增长。公司全年业绩高增长也将无悬念，这 主要是因为下半年的结算的主力为公司高毛利项目，主要来自金色蓝庭与阳光海岸。预计公司全年的毛利率在 50%左 右。 我们曾在去年年底以及一季度的点评中谈到该公司的业绩确定性是我们跟踪公司中首屈一指的。公司在上半年的销售 主要来自万家星城。从最新的销售来看，7 月 6 日，万家星城二期推出首批128 套住宅房源，当天预定 107 套，预定 率为 83.6%。7 月 19 日，万家星城二期加推3 号、9 号两栋总共 280 套住宅房源，均价 20660 元/平米。从当天的去 化速度来看，房源当天的预订率超过了 60%。我们了解到该项目热销和推出户型结构有关（主要为中小户型），在购 买人群中一次性付款人数在明显增加。 公司自上市以来一直未实现在资本市场融资，从资产负债率的角度来说相对于其他一线公司还是偏高的。2009 年股东 大会通过预案决议定向增发不超过 1.5 亿股，增发价格不低于 13.73，拟募集资金不超过25 亿。此次把价格下限调整 为 8.2 ，其他并没有发生变化。我们关注公司能否在成功增发前后实现跨区域的发展，我们知道公司一直以来在杭州 发展。目前估值的瓶颈在于公司的土地储备相对于市值来说同比其他公司没有优势，也就是 NAV 折价不高。能否实现 跨区域发展是公司估值提升的关键。 根据公司计划，10 年结算项目主要为万家花城尾盘、新城时代广场、阳光海岸与金色蓝庭项目，11 年结算的主要是 今年销售的万家星城、新城时代广场与阳光海岸尾盘，估计 10-11 年 EPS 分别为 0.88，1.33 元，对应目前股价的 PE 为 11.07、7.34 倍。目前考虑到公司 NAV 估值优势不大，维持公司“谨慎推荐”评级。 事件评论 第一，全年业绩增长确定，符合预期 公司报告期内营业收入与净利润同比大幅增长是在预期之内。这主要是因为公司在一季度万家花城二期项目完成交付， 请阅读最后一页评级说明和重要声明 二季度中新城时代广场项目也实现了部分交付。因此在业绩上实现了大幅增长。 公司全年业绩高增长也将无悬念，这主要是因为下半年的结算的主力为公司高毛利项目，主要来自金色蓝庭与阳光海 岸。预计公司全年的毛利率在 50%左右。 图 1：公司近期结算毛利率 70 60 50 40 30 20 10 0 2008Q1 2008Q2 2008Q3 2008Q4 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 资料来源：公司公告，长江证券研究部 第二，公司业绩确定性较高，万家星城销售火爆 我们曾在去年年底以及一季度的点评中谈到该公司的业绩确定性是我们跟踪公司中首屈一指的。公司在上半年的销售 主要来自万家星城。 表 1：万家星城销售情况 时间 成交面积（㎡） 成交套数 成交金额（万元） 成交价（元/㎡） 2010 年 4 月 3778.84 25 7987.71 21138 2010 年 3 月 3253.41 27 6911.67 21244 2010 年 2 月 391.45 4 830.91 21227 2010 年 1 月 17854.22 162 37863.66 21207 2009 年 12 月 79918.09 743 162717.64 20361 2009 年 11 月 32576.82 303 62752.73 19263 总计 137772.83 1264 279064.32 20255.40 资料来源：CREIS，长江证券研究部 表 2：09 年末预收账款明细（