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改善房地产企业财务风险的对策分析 高 婷 房地产行业是高投入和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需 式、消费观念的影响，及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外 达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，财务风险识别与预警系统 住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度 ，以有效避免和控 的建立是房地产企业长期良性运行的有效保证。但房地产企业不能仅仅 制因市场需求变动而造成的住宅项 目功能下降所形成的住宅产品滞销或 依靠构建财务风险识别与预警系统就确保对企业财务风险进行了防范， 价格降低的风险。(3)灵活应用投资组合理论。在投资领域里 ， “不要 还必须通过以下几个方面进一步加以完善。 把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散 (一)融资风险的防范 投资以达到分散风险、降低风险的目的。风险大的投资，一般回报率相 1．发展多元化直接融资 对较高，而回报率低的投资，一般相对来说风险就低些。如果资金分别 银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息 投入不同风险的房地产开发，则整体投资风险就会降低，其实质就是用 的财务风险也较大。因此，应大力拓展多元化直接融资渠道 ，可适度放 个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产的损失 ·最终得到一个 宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场，还可以适时地开展房 较为平均的收益，也适应了市场和消费者的需要，提高房地产企业总体 地产抵押贷款证券化，发展房地产产业投资基金，体系借鉴国外先进经 抗风险能力和获利能力。 验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体 2．其他阶段的风险防范 系，以促进我国房地产业发展，降低融资风险。 (1)土地获取阶段的风险防范．在土地获取前，必须对地块 自然属 (1)适度放宽股票融资政策限制。目前，房地产企业想要在沪深股 性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项 票市场上发行股票，必须在资产规模、盈利记录、公司治理以及产业政 目的开发。在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和 策等方面符合要求，绝大多数房地产企业因此无法通过上市途径进行融 帮助，以化解众多风险因素，减少未来在各个层面的干扰；在拆迁和安 资。因此，只有适度放宽股票融资政策限制、提高直接融资比重，才能 置补偿问题上，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。 真正分散融资风险。(2)培育和完善房地产股票债券市场。国家应适度 (2)项 目建设阶段的风险防范．工程建设既是投资项 目资金的消耗 放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券 过程，又是工程项 目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很 融资创造 良好的条件。此外，还可以短期融资券为契机，改善大型房地 小，但增加资金的可能性很大。房地产企业可通过强化安全意识，事前 产企业的债务融资结构。自2005年5月24日中国人民银行发布 《企业 控制与事中控制动态结合，采取系统的项 目管理方法使项 目顺利进行 ， 短期融资券管理办法》后 ，2005年央行共计发行 1338亿元短期融资券， 并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项 目，缩短建设周期，减轻 而房地产企业并未获得此项业务。2006年 5月 10日G金融街终于成为 开发商所面临的未来不确定性。 《企业短期融资券管理办法》后，首次破冰该融资方式的房地产企业， (3)经营管理阶段的风险防范．经营管理阶段是房地产投资最关键 并拿到了10亿元的流动资金。因此 ，大型房地产企业应借此短期融资 的阶段，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房 券为契机，改善其债务融资结构。 地产商应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理定价措 2．进一步完善间接融资 施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。采用灵活多变的营销方式 ， 我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银