西成忆树全案策划执行方案.doc

第一章 市场分析 一、区域概述 （一）区域背景： 受一线地铁和西部传统工业的带动，石景山区是京城十大边缘集团中发展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此，空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题，长期阻碍了石景山区域房地产的发展。随着北京业结构的调整，污染问题已经得到逐步改良，首钢再次促进石景山区居住环境的改善。?其实，石景山是京西自然环境较好的区域，离西山最近，又有永定河河道穿过，未来五年还将完成八个景点。在城区里发展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特，以及多年的绿化积累，已基本上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺”的难得优势。? 2008年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此，五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托车训练基地等，都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空间。这一点，从石景山体育场北长安家园的热销就可以看出，凡能够看到体育场朝向的房子，均被一抢而空。?在石景山区，大多房地产项目主要集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境，首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公园、森林公园、香山公园……汇集于此。教育环境也是非常不错的，有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物有、华联商厦、小白羊超市、星座商厦等。对于购房者来说医疗环境好坏是十分重要的，它是人生健康的基本保障，区域中有首钢总医院、杨庄医院、等。同时拥有完善的金融环境，工、建、农、商行齐全。交通状况是个区的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上的五环路，交通优势不逊于其他区域。北京市政府加大了对交通的建设力度，五环为石景山区特别是苹果园、杨庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。３１１、３１８、３２６、３３６、３８９、５０１、５０２、９２１等多条公交线途经这片区域投产高科技芯片、减产钢铁”的首钢，有望使石景山区的居住环境大为改善，加上八大处高科技园区的新鲜出炉，五环路等较多利好因素，被称为“京西明珠”的石景山成为西区地产的新――? 二、市场调研 进行市场调研的主要目的是通过了解竞争对手的优劣势，寻找到市场的空缺，避开竞争对手，减少自身损耗，即所谓“避实击虚”。 区域调查及竞争对手的确定 根据本项目所处的位置及周遍项目的分布特征，确定影响它的相关区域及竞争对手有： 田村区域——尚城一期，兰德华庭 杨庄区域——西现代城，御景山二期，宏鑫家园 鲁谷区域——时代庐峰，京汉旭城 竞争项目产品分析 1、户型比例分析 表：2—1 区域 项目名称 平层 跃层 合计 一居 二居 三居 四居 田村 尚城 （一期） 91 126 255 17 455 比例 14% 28% 56% ∕ 2% 兰德华庭 （一期） 12 70 50 30 ∕ 162 比例 8% 44% 31% 17% ∕ 杨庄 西现代城 （一期） 153 204 153 ∕ ∕ 510 比例 30% 40% 30% ∕ ∕ 宏鑫家园 14 196 14 ∕ ∕ 224 比例 7% 86% 7% ∕ ∕ 御景山 （二期） 100 290 136 ∕ ∕ 526 比例 19% 56% 25% ∕ ∕ 鲁谷 时代卢锋 96 384 192 ∕ ∕ 672 比例 15% 58% 27% ∕ ∕ 京汉旭城 ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ 比例 ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ ∕ 由表2—1可见，本项目周遍项目户型多以二居三居为主，二居的供应稍大于三居；一居的供应量较少，四居、跃层的供应最少几乎为零 从居室的供应量上分析可以看出该区域的客户需求多还是以二居、三居为主，而需求二、三居客户的家庭结构多以三口或四口为主 居住方式多为自住型,投资概念模糊 2、户型面积分析 表：2—2 区域 项目名称 平层 跃层 一居 二居 三居 四居 田村 尚城 （一期） 41㎡ 85/93/131㎡ 134㎡ ∕ 243㎡ 兰德华庭 （一期） 70/80㎡ 100㎡ 141/180㎡ 201㎡ ∕ 杨庄 西现代城 （一期） 40/50㎡ 81/97/103/109㎡ 113/137㎡ ∕ ∕ 宏鑫家园 67㎡ 90/96㎡ 131㎡ ∕ ∕ 御景山 （二期） 66/70㎡ 104/107/117㎡ 133㎡ ∕ ∕ 鲁谷 时代卢锋 57㎡ 97/107/116㎡ 146/145㎡ ∕ ∕ 京汉