浅谈土地估价中收益还原法的应用.pdfVIP

·490· 学术论坛 浅谈土地估价中收益还原法的应用 吕荣委 (泉州市和益资产评估有限公司，福建，泉州，362000) 【摘 要】在土地估价中运用收益还原 投资者的自有资金还是贷款资金，利息都只 城市房地产价格、低价的“泡沫经济”；最后， 法，合理确定还原利率，以未来纯收益的折 能作为投资收益的～部分，而不是土地费用。 在计算土地价格过程中，获取土地的纯收益 算作为主要估价方法，具有一定适用性和可 (2)在总费用中可以考虑税费内容。采 率，需要涉及到重置成本来计算房屋现值的 操作性。本文结合笔者实际工作经验 ，对收 用收益还原法，其评估过程使用的税费项 目， 问题，但是没能将土地附加的利润或者利息 益还原法在土地估价中的应用进行分析与探 主要来 自土地运营时的缴纳费用，其中包括 计算其中，那么计算获得的房屋现值将与房 讨。 营业税、土地使用税、印花税、城市维护建 屋实际现值存在出入，对最终结果的精确性 【关键词 】土地估价；收益还原法；应 设税，等等。但是在房地产税法中，契约税、 造成影响。 用 所得税以及土地增值税不能列入到税费项 目 3、改进与完善收益还原法的几点建议 中。 3．1纯收益的优化与改进 收益还原法又可以称为收益法，在土地 (3)将划拨的土地出租时，有关 “土地 首先，正确认识收益的内涵与实质，通 估价中较为常用，可以客观评估土地、不动 收益”的内容，应该作为总费用予以扣除。对 过采取精确、科学、有效的预测方法，对未 产或者房地产等价格，奠定在预期原理基础 于房屋所有人来说，并没有获得来自“土地收 来经济的寿命年限进行确定，由此带动纯收 上，对未来收益权的现值进行预测和分析。 益”部分的资金，那么该项内容就不能列入到 益发展；当前，一些学者已经将灰色预测方 通过收益还原法获得的价格，就称为 “收益价 出租方的纯收益中，仅能作为上缴国家的费 法、蒙特卡洛模拟预测方法融入到土地估价 格”。以下将对其具体运用进行分析： 用而予以扣除。 法中，更具合理性、可操作性；其次，加强 1、土地估价中收益还原法的应用 另外，对土地总费用的计算，除了考 对细节计算的重视程度，如果房屋的寿命大 1．1土地总收益的确定 虑以上因素以外，还有一些费用问题，如维 于土地的使用年限，那么在纯收益中还应该 一 方面，在确定总收益过程中，可主要 修费的计算、折旧年限的确定、折旧费用的 涉及到经济寿命结束之后的不动产残值分摊 考虑如下要素：其一，总收益应该是客观性 计算等等，只有解决各个细节问题，才能最 问题。 的指标，也就是正常收入，并非待估土地的 终确定土地总费用。 3-2收益率的优化与改进 实际性收益。例如，在空置的写字楼中，评 1_3资本化率的确定 首先，奠定收益率的理论基础，了解其 估过程中不能根据零收益来计算，而是按照 在土地估计过程中采用收益还原法，土 本质、特征等；其次，结合具体的项 目对未 同等水平、同等类型的平均租金进行收益计 地还原率是影响较大的因素之一。还原利率 来收益、收益率等进行计算与确定，在具体 算；在经营效益良好的酒店中，不能根据高 和投资风险呈正比例关系，也就是说，面临 解决收益率问题时，采用数据方法进行客观 入住率来计算收益，而是参考当地同类酒店 的风险越大，可能获得的收益率就越高。在 计算，减少不必要的主观因素或者客观因素 的平均入住状况来计算。其二，收益应该是 确定土地还原利率值时，主要采取以下方法： 影响。 长期取得、稳定性、固定的收益；例如，如 (1)租价比较方法。也就是利用市场中 针对当前收益还原法应用的实际情况， 果土地登记的用途为 “工业”，但是当前以商 若干目标物的售价，与纯收益获得诸多比率