浅谈房地产开发风险与防范.pdfVIP

维普资讯 经溶分析 技术协作信息 20o8(17)总第964期 浅谈房地产开发风险与防范 ●李 壮 王铁 军 房地产项 目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产 二、房地产开发风险防范对策 的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，不确定性伴随其 1．通过可行性研究来防范风险。 始终；再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差，有其 自身的不利困 在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关 素，存在着一定的风险。进行房地产开发风险的分析及防范，从根本上讲，是 键的一步，也是具有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产一旦开始 要对影响房地产开发投资效益的各个因素变化及影响进行分析，或者说对房 进行，所面临的是一个相对狭窄的消费市场，这就有较大的风险性。评价房地 地产开发投资评价结果的可靠性进行检验，从而测定项 目的风险性。认识房 产投资项 目的可行性，投资者要在城市规划、政策法规的约束条件下 ，由房地 地产开发的风险，明确导致开发投资效果明显变化的因素，并进行控制，以提 产的供求现状及发展趋势、确定投资项 目的用途、规模 、类型并做出各种预 高房地产开发投资效益，减少或避免不必要的风险损失。 测，为投资者决策提供科学依据。对这些不确定因素，投资者只能做出概率性 一 、 房地产开发风险的因素分析 的估计及可行性研究阶段对风险的估计，分析正确与否，将直接影响到房地 在实际经济活动中，导致建设项 目开发投资风险发生的困素很多，如价 产项 目的成功与否。 格、投资费用、经营成本、建设速度、项 目经济寿命期、利率、汇率等。而导致房 2．通过分散投资来控制风险。 房地产投资分散是通过开发结构的分散 ，达到减少风险的目的，一般包 地产开发的风险因素主要有以下几个方面： 括投资区域分散、投资时间分散、共同投资等方式，追求收益相同时风险最小 1．政策环境与经济形势。 或在风险相同时收益最大，即在风险和收益之间寻求一种最佳的投资组合。 房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此，在很大程度上受到政 区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定区域经济的影响达到 府政策的控制。如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用 ，对环 降低风险的目的；时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，以避免因市场 境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税收政策的制订，都可 变化带来的损失；共同投资要求合作者共同对房地产开发项 目进行投资利益 能对房地产开发商构成风险。经济繁荣时，由于各产业扩大生产，房地产市场 共享，最大限度地发挥各自优势，避免风险。 供不应求，价格不断攀升。而在经济衰退时，各部门对房地产需求能力受到抑 3．通过市场监测控制风险。 制，产品开始出现滞销现象。此时，开发商的资金已经投入，经济形势的波动 房地产是一个风险性产业，也是一个市场供给弹性很弱的产业 ，更是泡 使其很难迅速作出反应并进行及时调整，短时间内难以适应形势的变化，从