房地产估价第十章(共十章)【荐】.pptVIP

§10.3 英国不动产估价制度 一、估价行业概况 1、政府管理下的估价体系——服务于征税目的 中央级估价办公室——设在财政部税务局下 大区级估价办公室——5个 区级估价办公室 2、民间自律性估价体系 组织形式——合伙制、有限责任公司 业务范围——估价、买卖、租赁、投资 * * 第十章 房地产估价制度 §10.1 房地产估价制度概述 一、什么是房地产估价制度？ 所谓房地产估价制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。 二、为什么要建立房地产估价制度？ ①估价结果关系委托者及他人的切身利益 ②对房地产价格水平有重大影响，甚至影响国家房地产政策 1、对房地产估价人员及估价机构的管理 ——采取登记制度 如日本，不动产鉴定士要向建设大臣办理登记 韩国，土地评价士开业要向建设部长官开设登记 公认鉴定士开业要向财务部长官办理登记 新西兰的估价人员需向估价师登记委员会登记 三、内容 2、法规 日本 不动产鉴定评价法 韩国 国土利用管理法 财产鉴定评价法 新西兰 政府估价法 土地估价法 估价师法 台湾 地价调查估计规则 土地建筑改良物估价规则 土地估价师法 3、对从事估价的人员有严格的资格要求 如在日本要经过3次考试及格，并有两年以上实务经验，完成一年的实务补习者，才可取得不动产鉴定士资格。 韩国，两次考试，两年以上实务经验 澳大利亚，不动产估价人员是由技术学院及高等教育学院训练而成，通常需完成3年的专业或4—6年的兼业课程，通过笔试及实务测验后，仍需两年以上的实务经验。具备这些条件后，由澳大利亚估价者协会考试局的两名会员主持一项测验，通过后才能成为该协会的会员。 ①独立性 德国在土地整理中不是面积对面积或地块对地块的交换，而是用相同价值的土地来补偿。为了保证相同价值的补偿，要对所有原有地产进行估价，请有经验的中立行家来进行，他们既不是本地居民，也不参加土地整理。由土地整理区域所有地产所有者及地产继承人组成的协会的理事会虽应参加估价，但理事会成员不参加估价自己的地产，也要回避估价近亲属的地产。 ②规定估价服务费用不取决于估价对象资产的价值 在全世界范围内，资产评估行业从职业性、职业道德出发，一般以工作时间来收费 4、估价人员要有良好的职业道德和修养，并建立相应的制度和一些基本原则来保障。 日本称房地产为不动产。将估价称为鉴定评价，简称鉴定。日本有关不动产的鉴定评价最初是由银行代理进行的，居于银行的业务范围。在第二次世界大战前，不动产鉴定评价任务除满足社会上一部分私人买卖不动产的需要外，主要是满足政府机构计算征地补偿的需要。第二次世界大战后，不动产鉴定评价业务逐渐从银行业务中脱离出来，许多地方成立不动产鉴定协会、不动产研究所等机构，专门从事有关不动产的鉴定评价业务。要求鉴定评价的对象也从官方政府机构、重要的公共用地，迅速扩大到民间私人企业和个人。进入60年代，日本土地价格急剧上涨，由此产生了大量社会问题，如住房、公共设施用地难以取得、农地废耕、大量土地投机等问题。为了解决这些问题，1961年3月，日本公共用地取得制度调查会向建设大臣建议建立不动产鉴定评价制度。1962在建设省成立了 “宅地制度审议会”，1963年3月，该审议会向建设大臣提出了“关于建立不动产鉴定评价制度的申请”。在此基础上，日本政府于1963年7月通过《不动产鉴定评价法》，1964年4月该法开始实施，不动产鉴定评价制度由此诞生。1964年3月，日本又制定了《不动产鉴定评价基准》，使不动产鉴定评价制度不断趋于完善。 §10.2 日本的估价制度 一、日本不动产鉴定评价制度的内容 日本不动产鉴定评价制度的主要内容有以下两项：第一，从事不动产鉴定评价的人员需要取得一定的资格；第二，从事不动产鉴定评价业者需要向政府登记，而且其业务的行使必须受到某种限制。关于这两项制度的具体内容，集中体现在日本的《不动产鉴定评价法》中。 二、日本《不动产鉴定评价法》的基本内容日本的《不动产鉴定评价法》共分为总则、不动产鉴定士及不动产鉴定士补、不动产鉴定业、监督、杂则、罚则6章，全文共60条。另外还有《不动产鉴定评价法施行令》共8条，《不动产鉴定评价施行规则》共38条。日本《不动产鉴定评价法》各章的主要内容大致如下：1．总则。总则章的条文有2条，分别规定不动产鉴定评价的目的与定义。不动产鉴定评价的目的是要使土地等形成适当的价格。至于其定义则包括以下3项。①所谓不动产鉴定评价，是指判定土地或建筑物或他项权利的经济价值，并将其结果以价额来表示。②所谓不动产鉴定业，是应他人的要求就不动