全要素原则和GRA法在土地定级中的应用.pdfVIP

维普资讯 第 29卷 第3期 华 侨 大学 学 报 (自然 科 学 版 ) Vo1．29 No．3 2008年 7月 JournalofHuaqiaoUniversity(NaturalScience) Ju1．2008 文章编号： 1000—5013(2008)03—0447—04 全要素原则和 GRA法在土地定级中的应用 叶 青，曹秀芹 (华侨大学 土木工程学院，福建 泉州362021) 摘要 ： 从多因素综合评定法出发，分析因素选取的差异性原则对土地定级估价工作带来的影响，提出以全要 素原则来确定土地定级中的因素 ．通过灰度关联度分析 (GRA)法以样点地价代表土地质量作为参考数列 ， 以各定级因子在同一定级单元的单因子作用分值作为比较数列，求取各定级因子对土地质量的关联度，进而 求出其权重．分析表明，它可以避免特尔菲法由于过多的主观性参与产生的误差累积 ，又可以通过建立数学模 型，提供相对统一的标准． 关键词： 土地定级；差异性原则；全要素原则；灰色关联度分析法 中图分类号： 0212．1；F293．2 文献标识码 ： A 土地定级是基准地价评估 中的一项基础工作，现有的土地定级估价系统基本上是针对特定城镇特 定情况，虽然操作简单但缺乏通用性 ．多因素综合评定法是 目前土地定级的主要方法，其主要思路是从 土地区位条件人手，选择影响城镇土地级别的区位因素作为定级因素，对每一定级因素按其影响程度大 小确定权重，在划定的定级单元内按统一标准计算因素指标对应的分值 ．多因素综合评定分值的大小 取决于因素的分值和权重大小．因此，该方法的关键步骤是定级因素的选取和权重的设定．因素选择的 常用方法为特尔菲法；确定权重常采用的方法有特尔菲法、因素成对 比较法和层次分析法等l_1]．本文提 出用全要素原则代替差异性原则对定级因素进行选择，用关联度原理来确定各因素的权重值，实现对土 地的合理定级． 表1某市住宅用地定级因素及权重结果 Tab．1 Factorsandweightresultsof 全要素原则选择因素 urbanresidentiallandgrade 因素 因素权重 定级因素 因子 ((GB／T18507—2001城镇土地分等定级 规程》(以下简称 《定级规程》)【中确立 了2条 主要因素选取原则：(1)显著性原则 ．指因素 指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响； (2)差异性原则，是要求选取的因素指标值在 不同的定级单元 内有较大的变化范围，即排除 掉在整个评估范围内作用相同的因子．根据 《定 级规程》对住宅用地定级因素的选择和权重范 围做的规定，并结合实际情况，模拟某市住宅定 级因素及权重结果，如表 1所示． 经过分析，该市基础设施配套在评估区域 范围内开发情况非常好，除排水因子有差异以 外，电讯、供 电、供水状况在全域范围内无差异， 因此依照 《定级规程》中的差异性原则应予以排除 ．这样必定会导致大量权重值转移到剩下 1个因子 收稿 日期 ： 2007—10—22 作者简介： 叶 青 (1968一)，女，副教授，主要从事工程造价和房地产评估的研究．E-mail：yeqing@hqu．edu．cn． 基金项 目： 国务院侨办科研基金资助项 目(05QZR12) 维普资讯 448 华 侨 大 学 学 报 (自然 科 学 版) 2008年 “排水状况”上．如果设基础设施完善度的影响权重值为0．2，而电讯、供电、供水和排水因子对地价的影 响相同，其权重均为0．05；当只剩排水因子后，其权重为0