值得注意的几种新营销模式.docVIP

值得注意的几种新营销模式关系营销p/p/P当前业界流行的整合营销理论，实际上就是关系营销思想的体现。其营销主张重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。在营销组合中，产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者仿效甚至超越，唯独商品和品牌的价值难以替代，而这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商必须完全从消费者的角度安排经营策略，必须充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。国内已有不少开发商作出了积极探索，比如深圳万科的“万客会”。作为国内房地产界一家以关系营销为目的的会员组织，万客会除了给会员诸多优惠和方便外，也让他们了解万科、感受万科，产生了部分替代公众媒介的作用。目前，万客会的地域空间已拓展到成都、沈阳等万科涉足的大中城市，会员不断增加，其中不少已成为万科的潜在客户。通过这些会员，万科成功促销了大量住房，真正实现了营销双赢。p/p/P竞争营销p/p/P开发商能否在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟，对竞争对手的深入分析和准确应对以及培育自身独特的竞争优势很重要。为此，开发商必须树立竞争营销理念，练好内功，不断提高自身素质，加强培养企业的核心竞争力。当前，不少优势企业的核心竞争力非常突出，如 深圳万科、大连万达、中国海外等，不仅经营区域不断扩张，而且在开发过程中即使没有使用什么营销奇招，但每次推盘都能达到热销效果。这些企业的核心竞争力源自企业以往成功 的开发经验和雄厚实力，来源于长期经营中驾驭市场和有效控制项目营销进度的能力。 因此，开发商要在各区域市场上取得竞争优势必须建构完善的企业治理机制，创造一种持久的发展 动力和动力支持系统，以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等区别于竞争对手 的策 略占领市场。p/p/P合作营销p/p/P? ? 开发商在市场运作中既要讲求竞争，又要寻求合作；既要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。开发商为了获得更大的市场份额而开展各种竞争，当各种竞争压力使之难以支撑时，应多方寻求释放压力的途径，而寻求合作就是一种有效途径。开发商之间通常采用松散性的结盟方式，使合作各方避免直接冲突或共同打造区域品牌，以达到合作各方都有所收益的理想效果。比如，从2000年10月开始，在成都市羊西线两侧开发楼盘的二十余家房地产企业采取“打捆包装、整体宣传”的策略，在营销宣传中共同打造“羊西板块”这一区域品牌，取得了良好的营销效果。可以预见，在今后房地产市场竞争中，会有各种新的合作营销形式出现，这将有效地避免恶性竞争，有利于市场的稳定发展，使产业结构趋向合理，资源得到优化配置。 诚信营销p/p/P目前，虚假宣传已使购房者不太轻易相信楼盘广告，稍有一点草坪就说是“绿色住宅”、 “生态小区”，随便自吹是“优质房产”、“品牌物业”。开发商还创造不少概念，如外型的“欧陆风情”、物管的“新加坡模式”等，而消费者到现场一看却大为失望。冲动型购房永远也成不了楼市特征，面对物业这一支出巨大的消费品，购房者关心的不是概念新奇，而是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。在房地产业进入全面的整体素质竞争的今天，，开发商如果仅仅局限于推出一个新奇的概念，依靠某一简单要素去争取客户，一旦概念失真，反而让购房者困惑和反感，让开发商失去口碑市场。另一方面，当开发商在售房价格上“玩猫腻”、在销售面积上“短斤少两”、在位置表述上闪烁其词以及配套承诺遥遥无期时，不可设想还能有效地吸引消费者。为此，开发商必须树立诚信营销的经营理念，塑造出开发商的良好社会形象。p/p/P文化营销p/p/P现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。开发商必须把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流。另一方面，为了给孩子创造一个良好的成长环境，购房者对居住小区文化设施的要求越来越高，不仅关心周围文教单位的配置、距离，而且愈来愈重视小区文化设施的数量、品位，以及小区内大部分住户的文化层次。为此，开发商不仅要注意在建筑风格上尽量体现文化内涵，通过富有特色的主题创意，提升住宅小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图，而且要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化气息。p/p/P p/p/P品牌营销p/p/P随着市场经济发育日渐成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产产品也不例外。当前业界较多存在的一个误解是将房地产的品牌效应简单地等同于案名效应，片面注重楼盘的案名设计，而忽视了