商业地产利益主体及作用关系分析――基于全价值链.pdfVIP

现代商贸工业 No．11，2013 ModernBusinessTrade 2013年第11期 Industry 商业地产利益主体及作用关系分析 ——基于全价值链 王唐雄1 胡 祥2 (1．湖北大学商学院，湖北武汉430062；2．山东华前置业商业运营部，山东临沂276000) 摘 要：以迈克尔·波特的价值链理论为基点，首先对商业地产企业的内外部价值链进行分析，然后指出了商业地产 运作中价值链的六方主体，并对各个利益主体的价值创造和分配方式进行了分析。最后总结提出了商业地产价值的核心 理念，以期获得价值链整体的资源配置优化，从而获得商业地产价值链整体收益和社会效益最大化。 关键词：价值链；商业地产；主体；作用关系 中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：1672—3198(2013)11-0001—02 1 引言 价值链的联系不单存在于企业的内部，同时也存在于 商业地产是房地产领域里一个重要有机组成部分，简 企业的外部，存在于企业与供应商和投资者，消费者和商家 称“商业房地产”。商业地产是指用于从事商业活动的房产 之间：这样的联系，称为企业外部的纵向联系。通过协调 或地产，一切用于商业用途并取得实质的商业效益的房地 组织与改善企业外部价值链中供应商和销售渠道的各种外 产项目都统称为商业地产。商业地产用途广泛，其中包括 部联系，能够增强或保持企业的外部竞争优势。因为市场 酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、 竞争者有时会效仿企业的某项短期经营模式．却很难抓住 会展中心等。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重 企业长期的价值链中各主体的联系关系。举一个例子来 特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性， 讲，在现代市场经济中的住宅产品设计是市场价值、科学技 既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地 术、艺术创造和成本控制四者之间的高度统一。建筑设计 产行业。 并不单是设计单位的技术性工作，更是开发商、物业管理公 由于住宅房地产受一系列政策的调控和打压，现今许 司、营销公司、监理单位等多方面的经营行为，是房地产开 多房地产开发商逐渐把投资战略眼光向商业地产开发转 发活动中价值链的有机结合过程。 移。但是在开发运营管理的过程中．存在着多方利益主体 3商业地产价值链构成主体 之间的矛盾。归根起源于涉及的利益主体众多．其中包括 商业地产是房地产中开发经营模式中较为复杂的一种 政府，开发商，运营管理商，零售商，投资方，消费者等，各利 形式，它主要包含了房地产开发和商业经营两大业务板块， 益主体由于其所处的位置，角色和利益诉求不一样，就自身 涉及的利益主体比较多。并且，由于各主体所处的位置、角 的利益最大化的目标一直与各方进行着激烈竞争与博弈。 色、利益诉求各有不同，彼此之间的利益关系也很复杂。商 2企业的价值链理论 业地产价值链构成主体包括以下几个方面。 ， 1985年，哈佛商学院的迈克尔·波特教授在其所著的3．1政府 《竞争优势》一书中首次提出了价值链的概念．为企业的运 如今的政府是城市开发建设的执行者，也是土地供应 营及战略思考提供了新的视角．他指出，“每一个企业都是 一级市场的垄断者。政府通过土地招拍挂方式出让土地从 在设计，生产，销售，物流和辅助其产品的过程中进行各种 而获得土地经济价值．通过商业地产开发带动区域经济发 各样活动的集合体”。这些互不相同但又相互紧密关联的 展、改善城市整体形象和提升城市综合竞争力、获取更高的 生产经营活动，形成了一个创造和生产价值的动态过程，即 企业和个人税收和增加就业人口的数量等。可以这样概 价值链。 括，今天的(地方)政府利用行政职权和国有土地资源参与 (1)企业的内部价值链。