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浅析房地产开发项目工程管理问题及对策 谢新 淮安市水利房地产开发有限公司 江苏淮安 3001 摘要：房地产作为我国经济增长的支柱性产业,如何实现资源配置的最大化, 从而促进经济的增长和社会的稳定成为近年来房地产业研究的一个热点问题。目 前，很多房地产开发项目存在着一些问题,这很大程度上制约了房地产开发企业 的发展,因此房地产开发企业要想提高自身的竞争力,加强开发项目的工程管理 是迫在眉睫的。 关键字：安置小区；工程管理；房地产；项目管理 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 引言：近年来，随着城市化进程的不断加快，城市规模和空间迅速扩张，城 市化步伐加剧及政策的实施，安置小区建设和开展安置小区文明创建越来越重 要，本文简要介绍了房地产开发项目工程管理的问题以及研究措施，为以后项目 的工程管理提供的借鉴。 1 房地产开发项目工程管理 1.1 房地产开发项目的概念 房地产开发，是指房地产开发企业通过一系列的具体措施，把最初的想法， 构思最终落成一座具体建筑物的社会实践活动。在这项实践活动中，房地产开发 企业要遵守国家的相关政策要求，循序渐进的落实到最后建筑物的施工建设，首 先需要完成的工作取得土地开发使用权，并对整个房地产的开发项目进行规划设 计，在一切相关手续准备完成后，通过市场招、投标，确定合格的建筑施工队伍， 开展建筑工程施工建设，完成从设计图纸到实际建筑的转变。 1. 存在的问题 （1）开发前期准备和调研工作不够 当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之 前，往往缺乏前期调研论证，一拿到地就开始盖楼，不进行技术、经济方面的考 量和论证，造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，使后期出现了一系列问 题，影响着土地和资本的流通和优化配置。 （二）管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标 我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，照搬项目管理 的模式，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过 高，管理费用居高不下等等，超出预期很多。 （三）不够重视施工许可规定，致使施工不能如期进行 房地产开发企业开发项目时，通常都希望工程尽快结束，实现经济效益。大 部分施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查与办完相关 手续之前就开始施工，容易在施工过程中被强制暂停，而施工单位会遭受罚款， 房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。 （四）设计监理制度不够规范 当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计 问题在施工中频繁出现，变更图纸比原设计图纸还多，既造成了成本上的浪费和 管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，使得工程进展变得缓慢。 （五）造价预算出现严重偏差 一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确 定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机 械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的 造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在 施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动 而可能增加工程造价。 （六）完工验收与备案管理不够严格 房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工 程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能 办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个 施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。 加强房地产开发项目工程管理的对策 2.1 重视项目的可行性研究 工程设计的可行性研究是整个项目的第一步，可行性的报告是否正确，将会 极大地影响公司的生存发展。一是要宏观地分析建筑行业的环境，深入地解读当 前政府的政策并对今后一段时期内的政策走向进行科学的预测，掌握足够的市场 信息，调查用户的需求等，二是销售部要做好市场调查，根据此调查来进行讨论， 最终确定合理的地理位置，并合理规划建筑户型的要求等级、需求量以及规模大 小。三是，要掌握开发土地的规划的条件，地块的周边的情况以及当地的规划要 求等，避免过重依赖经验主义而造成对工程的错误判断。四是，根据相关法