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和谐征收的关键：政策 媒体不时曝出与房屋拆迁相关的恶性事件和群体事件。每当这样的时候，总会引来一阵又一阵议论。但感性的宣泄，不管多么激烈也无济于事；仅从法律法规、实体程序方面详尽规范也还没能完全击中要害。人们奋斗的一切，无不与他们的利益相关。专家们所倡导、呼吁的所谓程序正义也好，实体正义也罢，无不是为了保护房屋被征收人的实质利益。如果程序正义、实体正义徒具形式，却不能满足这样的要求，那普通群众宁可舍弃这些，直接提出利益的诉求。 与被拆迁人实质利益联系最为紧密的是什么？是地方政策，是市县政府制定并实施的、用于实际操作的补偿安置政策。跟法规、规章相比，市县政府作出的补偿安置的政策性规定，与被拆迁人的利益联系更为紧密。现实中拆迁矛盾大多集中在补偿安置与社会保障问题上，即房屋被拆迁后，能够得到多少补偿、如何安置，原有的居住、生活条件能否继续维持。房屋征收（拆迁）属于强制财产行为，强制会遭遇抵制。如果强制能够以合理的补偿安置来进行替换，这种抵制的强度会大大降低，甚至会消弭于无形。说到底，抵制的强度与补偿安置的合理性直接相关。 拆迁即将成为历史，征收已徐徐拉开大幕。要求得城市建设与市民支持双赢，真正实现和谐征收，除了严格依法推进而外，最为关键的是：认真总结拆迁实践中的经验教训，充分考虑并吸纳群众意愿和合理诉求，制定并实施合理的补偿安置政策。 1.真正实施市场化评估 征收评估结果如何真正体现房地产的市场价值，提高被征收人、社会公众对评估结果的认可度，是缓解征收矛盾的重要环节。按照不低于征收决定作出时类似房地产的市场价格评估补偿，这是基本的、合理的，也是许多国家地区通行的做法。所谓“低拆低安”（低补偿价、低安置价）起码侵害了选择货币结算者的权利，显失公平，应当纠正。即使是实行市场化评估，由于实际评估过程中信息不对称，评估机构在直接影响评估价值的诸如样本点选择、参照系数选用、技术路线确定等一系列专业问题上，仍有相当的操弄空间。可以预料，评估结果的公信力不会仅仅因为评估机构的选择权交给被征收人而有特别明显的提升。 对被征收人而言，他们关心的是房屋被征收后，补偿费能否在同地段买到类似的房屋；若购买新建商品房需要添加多少钱。这种质朴的价值观恰恰是公平原则的直观体现，也应当作为衡量征收政策是否合理、补偿是否公平最简单、最有效的方式。按此，具有操作性也相对客观公正的标准可以是两个衡量尺度。一是依照被征收房屋的评估价值真正能够在同一供求圈购买到类似房屋。这在理论上是正确的，但现在房地产市场有价无市的实在不少。那我们也许可以换一个思路：在同一区域同一时段，一手房和二手房的交易价格大体同升同降，且具有一定比例关系。我们可以选取新建商品房的交易价格作为参照：由于新建商品房与被征收房屋相比，在新旧程度、房屋结构、环境配套等方面存在差异，比较合理的水平是，被征收房屋的评估价约相当于同一区域新建商品房价格的70%—80%，综合补偿水平（包括房地产、装饰装潢、附属物补偿及相关补助、奖励等）接近（或略高于）同一区域新建商品房价格。 相比较住宅，经营性房屋的评估、补偿、安置的矛盾则更加突出。影响经营性房屋评估价格的因素很多，包括位置、朝向、深宽比、环境等等。现阶段经营性房屋租售比的严重背离，更加大了评估难度。另外，与住宅的市场供应充足、结构多样化相异，经营性房屋的市场供应不足，特别是结构，与被征收经营性房屋的对应性相当差：被征收的经营性房屋多为小面积，但新建的的经营性房屋多为大面积。加之大一些地方仅仅为住宅被征收的对象提供产权调换房屋，对经营性房屋则不提供产权调换。因此，在制定补偿安置政策时，对这些因素都应当充分考虑，尽量使补偿合理化，减少征收工作的矛盾和阻力。 2.尽量“就地就近”产权调换 产权调换房屋是为被征收人提供产权调换、定向安置被征收人而建设的普通商品房。这类房屋各地称谓不一，但价格一般都低于普通商品房。被征收人对产权调换房屋的诉求主要是安置地点的“就地就近”。 《征收条例》规定，旧城区改建项目中被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，征收人应当提供改建地段或者就近地段的房屋。做出这样的规定是有道理的，因为不少公共事业项目房屋征收以后不在原地建造住宅，无法在原地为被征收人提供产权调换房。但这样的规定也体现了立法者另一方面的本意，即如果有条件征收人就应当为被征收人提供原地或者就近安置的住宅。毕竟，房屋被征收以后仍然能够在原地居住，是大多数被征收人的内在诉求。以“就地就近”安置为原则，不“就地就近”为例外，确实不具备原地或就近安置的，也应在被征收房屋的下一个土地级别安置，而不应将产权调换房建设在周边缺乏公交、医疗、教育、商业配套的边远地方。 3.用历史的观点处理“违章建筑” 《征收条例》规定：房屋征收中对违章建筑不予补偿。但各地对违章建筑的认定标准有很大差异。分析媒