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人力资源 房地产开发企业销售收入确认问题浅析 贵州盘江房地产开发有限责任公司 王霞 摘要:房地产开发行业有其特殊的性质，关系到房屋的预售账款和 即：《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可 工程的进度问题，因此，房地产开发企业的销售收入的确认问题成了开 证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，在这五证中，只有 发企业财务部门核算的难点之一，本文着重分析了我国房地产开发企 前四个证件都办理下来时，《商品房预售许可证》才能办理，同时商品房 业在销售收入确认中存在的问题，并提出了相关的建议。 能够销售的前提条件就是“五证”都有的情况下。 关键词:房地产开发企业 销售收入 确认 2、工程竣工报告 只有施工单位将《工程竣工报告》出具后，才算项目正式竣工，这主 一、我国房地产开发企业销售收入确认的现存问题 要是由于该报告一出具，就表明该项目已经得到了相应工程监理单位 (一)衡量销售收入确认的标准主要有三种情况 的监督，并且施工单位是严格按照合同进行的。因此，《工程竣工报告》 1、房地产开发企业取得预售房款，确认为销售收入 是表明施工单位项目工程正式竣工的重要标志。 主张这种观点的人认为，房地产行业有其一定的特殊性，也就是建 3、建设工程竣工验收报告 筑物的成品或者商品房处于的预售的阶段，预售许可证在下发到房地 当《工程竣工报告》由施工单位出具后，接下来就是建设单位联系 产开发企业中时，此次项目的建筑建设工作早已开始，建筑成品的各种 设计、施工以及勘察等单位和相关的专家进行验收，在确保工程合格后 条件已经基本确定，不会轻易的进行改变，而且一般的情况下，房地产 就出具《建设工程竣工验收报告》。 开发企业通过预售与客户之间签订的销售合同是不可撤销的，在这种 4、建设工程竣工验收备案证明书 情况下衡量建筑销售收入确认的标准就是将工程的进度作为依据来收 建设地建设主管部门出具出具的《建设工程竣工验收备案证明书》 取一定的预售费用，此时，就有可能造成无法有效地收入房款的现象， 具有相应的法律效力，该说明书中对建设工程竣工、验收的日期都详细 对企业的经济效益造成影响，企业内部的财务报表也不能够很好地将 标注出来。 企业的经营成果明确的展现出来。 (二)明确销售收入确认的标准 2、房地产开发企业取得的预收房款不作为销售收入确认 房地产销售收入要在项目工程建设竣工并交付使用以后，由开发 主张这种观点的人认为，房地产开发企业通过预售房屋取得的收 企业与客户之间办理正式的转交手续以后再进行确认，进而直接将已 入只是预收账款，并不能够作为确认后的房款进行记账，也就是说，预 经登记账簿的预收账款转入到主营业务收入中。除此之外，当地产开 收的房款要在工程竣工并交付使用以后才能够由预收账款转入到企业 发企业开发的商品房一定要符合我国相关的建设项目的有关规定和与 的真实收入核算中，企业与客户之间签订了购房合同，但是预收账款是 客户之间的销售合同的内容。对于房地产在实际的经营中取得的准确 归属于负债类的会计科目，就相当于企业堵了一项负债，很难通过财务 的销售收入，要运用百分比的配比法来进行确认，因此，在工程项目竣 报表将企业的真实的经营成果反映出来。 工之后，要有专门的负责人对项目进行统一的验收，以确认其是否符合 3、在项目的开发与建设期间进行销售收入的确认 国家的有关规定、建设质量是否合格以及是否符合与客户之间的销售 主张这种观点的人认为，房地产的销售收入要在建筑的施工阶段 合同的条款等等，在对房屋的入住手续以及产权登记之前一定要经由 进行确认，但是与第一种观点中对房款金额的确认方面有一定的差别， 业主进行验收并无其他异议之后进行。 此类观点中，对于销售房款的确认是按照建筑进程的比例来进行核算 (三)销售方式的认定,是收入确认的重要环节 确认的，并且以此来进行每个阶段的成本与收入