某地区项目管理及产品定位终期报告.pptVIP

空中庭院与廊院结合，与院落相呼应 半赠送入户花园及生活阳台，真情廊院生活；体验“家在花园里，花园在家中”优雅品质生活。 高层产品创新——复式楼中楼 复式下层，建筑面积135平米，其中空中花园算一半面积，约20平米。 复式上层 一楼三房带入户花园、半地下室、半地下车库 城市风景一楼四房 30套全部售完 步入式凸窗 ——增加室内空间使用尺度，不计面积 附件 二 2006年高新区竞争环境预测 一、2005年竞争项目存量情况分析 2005年新开工面积83.84万，竣工80万，在售总面积90万平米，销售面积74万，06年主要竞争对手销售面积估算如下： 主要项目 销售面积（含新开） 中海华庭 10万 紫薇·臻品 9万 绿地世纪城 13万 枫林绿洲 8万 城市风景 8万 总计 48万 二、2006年主要竞争项目供给预测——64万平米 城市风景7万平米 紫薇馨苑 8万平米 绿地世纪城 13万平米 和记黄埔 8万平方米 枫林绿洲 10万平米 本案 紫薇·臻品 9万平米 2006年市场展望 预测2006年新开工面积93.41万平方米，整体预售量将接近70万平米（不包括2005年未销售的预售面积）,总推出量将达到90万平米，和2005年供应情况向比将增加10%左右。 整体竞争环境要比2005年略激烈，随着市场存量盘逐步接近现房，预计整体均价也会有3%——5%左右的上浮。 附件 三 项目开发计划 附件 四 投资分析 项目 片区 用地规模 容积率 物业类型 均价 中海华庭 城西 82亩 2.5 高层/小高 4500 城市风景 高新 127亩 3.43 高层/小高 3500 赢园雅筑 高新 80亩左右 2.5 小高/高层 3400 中天花园 高新 108亩 3.17 高层 3600 紫薇臻品 高新 120亩 3.175 小高/高层 3800 丰景佳园 曲江 127亩 约2 小高 4600 曲江６号 曲江 80亩 ２.８ 高／小高 4300 双维花溪湾 城南 100亩 2.28 小高/高层 3300 与本项目同规模，具有可比性的楼盘的容积率（小高层与高层组合）主要集中在2.5－3.1之间 依次设定本项目不同层次的容积率： 方案① 2.5 方案② 2.8 方案③ 3.1 本项目高层与多层的物业组合可以更好地满足目标客户对项目要求品位档次和实用的双重性目的。 周边80-130亩用地规模的典型楼盘物业概况表 方案对比之市场竞争分析 用地面积 60,112 平方米 60,112.00 60,112.00 容积率 方案①：2.5 方案②： 2.8 方案③： 3.1 总建筑面积(含车位) 163,230 183,363 203,147 计容积率面积 150,280 168,313 186,347 居住建筑面积 138,080 156,113 174,147 商业服务 9,000 9,000 9,000 其它公共建筑面积合计 3,200 3,200 3,200 绿地率 ≥45% ≥40% ≥35% 绿化面积 27050 24044.8 21039.2 覆盖率 22.0% 24.0% 25.0% 多层面积 7,650 7,650 7,650 小高层 6,557 6,557 6,557 高层 123,873 141,906 159,940 总户数 1140 户 1300户 1460户 地下车位 370 个 430 个 480 个 不同容积率方案时项目经济技术指标：（单位：平方米） 方案 （容积率） ① ② ③ 2.5 2.8 3.1 多层住宅 4,500 4,500 4,400 小高层 3,900 3,900 3,800 高层 3,800 3,700 3,600 商业 8,000 8,000 8,000 不同容积率方案时销售价格预估：（单位：元/平方米） 通常情况下，项目容积率越高，住宅品质越低，客户所能接受的价格就越低。故在比较三种容积率方案时，对预计销售价格进行了适当调整，同时考虑了价格向上的刚性。以方案②为基准价格进行调整，方案③容积率高，价格降低100元；方案①价格在高层上增加100元。 方案 容积率 ① ② ③ 2.5 2.8 3.1 1 销售收入（万元） 　 63601 69574 74156 2 总开发成本（万元） 　 56082 60768 65218 3 销售费用（万元） 1*3% 1908 2087 2224 4 销售税费（万元） 1*5.58% 3549 3882 4138 5 税前利润（万元） 1-2-3-4 7519 8806 8937 6 所得税（