某房地产项目整体定位及物业发展建议课件.pptVIP

* 区域内中档次酒店：普遍入住率较高，客源以专业市场相关人员和车站中转客为主 周边招待所生意都很不错，好一点的招待所价格都不超过100元，基本上都是满的。 ——联华宾馆营业员 一般都会在周边找个酒店住，也不用太高档，就看上去干净整齐一点就好。档次高一点也好，不过价格不能太高，公司有预算。 ——专业市场某公司职员 在周边租个房子要买很多东西，还是住酒店比较好。看生意一般一个月来一次就好，住便宜的酒店比较方便，有人打扫，不需要买家具什么的。 ——东森商务公寓某长租客 区域酒店市场 名称 位置 规模 价格（折后） 客户来源 经营情况 东森商务公寓 项目对面 70多间 标准间：80元/晚；包月：1800元/月 周边专业市场人员；与专业市场有生意往来的人员 入住率达70%，有部分长租客 联华宾馆 项目西边 50多间 标准间：60-80元/晚 专业市场人员为主 入住率40-60%，由于年代久远设备陈旧，经营情况一般 盛凯商务公寓 北湖北路 118间 标准间110元/晚，豪华间125元/晚 周边专业市场生意人和安吉车站中转客为主 刚刚开始营业，经营情况不稳定 三本大酒店 友爱北路 78间 标准间168元/晚（含赠送30元足浴票） 周边单位商务客流，本地生意人和外地生意人 80%左右入住率 香格里拉酒店 友爱北路 101间 标准间90元/晚 周边单位商务客，安吉车站中转客、专业市场生意人和其它生意人 90以上入住率 相关人员语录 * 区域内低档次酒店：规模较小，设施简单，入住人群以周边流动人口和专业市场司机等低收入阶层为主 区域酒店市场 酒店名称 位置 规模 价格（折后） 客户来源 经营情况 顺裕招待所 明秀东路 70多间 标间40-60元，空调房 50-70元 专业市场司机 周边生意人 入住率达70%，有部分长租客 新瑞招待所 明秀东路 20-30间 30-50元/晚 散客，送货车司机、周边流动人口 经营一般，不太稳定 宾都招待所 明秀路友爱路口 30间左右 60元/晚 散客，周边流动人口，部分学生家长 入住率不高 * 酒店市场总结——区域内存在酒店市场，尤以中档经济型酒店市场份额最大，且客源最为稳定 区域内酒店多以低星级酒店和招待所为主，且需求多为内生性需求； 区域内星级酒店的发展依靠自身关系渠道网络客户资源； 区域内专业市场相关客户源最为稳定，所占比例最大，中档酒店需求量最大； 区域内低档酒店需求较为零散，市场不稳定。 酒店市场结论 经济型酒店市场空间很大 * 从区域市场现状、标准面积和项目发展，建议本项目酒店的体量为0.8万平方米 确定体量比例的依据 经济型酒店标准面积40-50㎡，一般间数控制在100-200间 目前区域市场上中档酒店面积在45-60㎡，间数70-100间。入住率较高，客源稳定。 本项目作为后来者，以其全新的设施、先进的运营理念，必将成为区域经济型酒店首选。体量可适度扩大 标准面积 市场现状 项目发展 建议本项目酒店考虑160间，单间面积在40-50㎡，总体量为0.8万㎡ 酒店体量 * 酒店开发模式——主要取决于开发商对资金运作模式的选择 酒店开发与否关系到项目现金流及风险 是否做酒店首先取决于开发商对资金运作模式的选择 持 有 销 售 纯酒店功能：纯产权酒店 转换物业形式：酒店式公寓 自己经营 整体出租给酒店连锁公司 开发模式探讨 * 若江宇持有酒店资产，则建议江宇自营经济型酒店 模式 持 有 出租 自营 典型代表 中鼎万象东方 开发商自营 运作方式 开发商将物业出租给锦江之星； 房间数150间，单间建筑面积45平米，房价按标间120元/天计，入住率按70%核算； 物业成本 4300元/平米 5300元/平米 租金 267万/年 —— 运营成本 —— 运营收入的35% 开发商回报率 6.20%，扣掉租赁税 8.24% 开发模式探讨 中鼎万象东方出租给锦江之星，面积1.8万平米，租金600万/年，租期20年。 假设本项目开发经济型酒店，规模0.8万平米，物业成本4300元/平米，则估算本项目出租给经济型酒店连锁公司租金为 租金=600*0.8/1.8 =267万/年 * 产权式酒店和酒店式公寓的区别——两者操作方式相同，但物业属性和经营要求不同 开发模式探讨 类别 操作方式 物业属性 地段要求 目标客户 共性 产权式酒店 开发商会将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时赠送投资者一定期限不同地点的免费入住权。 酒店 旅游胜地或城市CBD中心 中短期旅游与商务市场 通过聘请专业的酒店物业管理公司经营管理，从而获得投资回报，其投资回