某房地产商业项目定位思路.pptVIP

PART 4. 商业营销定位分析/方向 地下商业街的SWOT分析 S（优势）： 商圈核心地段，人流量巨大； 铺位划分合理，符合市场需求。 W（劣势）： 1、开发商品牌知名度不高； 2、短期集中供应，需要大规模塑造投资热点。 O（机会）： 地下商铺是最受投资者关注的投资型物业； 渝北区域中心区无其他类似物业供应； 商业核心区域，商业高度聚集，商业气氛浓厚。 T（威胁）： 渝北投资此类型商业的热衷程度； 商业集中，竞争激烈； 当地消费力相对有限。 让客户关注商业价值的本源； 通过设计全新的形象，形成价值热点； 适度控制，以提升商业经营品质； 打造高品质商圈蓝图； 难点一：需求分流、商气不聚 作为渝北未来核心商圈，沃尔玛即将入驻，核心商业圈雏形即将形成； 但是：渝北区域消费水平不高，中高端商品消费力不够强劲； 渝北商业圈和江北商圈产生竞争，中、高端消费容易被其他商圈分流； 难点二：竞争激烈、区域连带性强 目前渝北商圈影响力不足，整体不上规模，暂时缺乏市场商业领袖； 周边围绕数个大型商业项目，粗略统计，仅金港国际就有约30万方，竞争异常激烈，代表项目有：金港国际、金易都会、汇祥·好莱坞、五金机电城等； 几个难点 PART 4. 商业营销定位分析/方向 PART 4. 商业营销定位分析/方向 产品具有稀缺性 周边无地下商业，毗邻的金港国际约30万方，规划有商业内街； 产品具有局限性 整体铺位划分上，面积均较小，对商业业态分布有一定局限； 填补区域内地下商业物业空白 周边无类似产品，本项目填补了区域地下商业的市场空白； 地段具有成长性 届时本项目将处于渝北商圈的核心地段，居于城市主干道之下，毗邻重百、沃尔玛等知名商场，地段位置十分良好； 区域内竞争对手的相同性不明显 类比竞争对手将会是江北、南坪等地下商业，周边商业会有一定的分流；但，鉴于项目产品的独有性，仍会有差异化优势。 关于本项目的再评估 PART 4. 商业营销定位分析/方向 打造该两路版块的区域核心商圈地下商业典范的形象； 需要提升商业业态聚合的附加值，通过有特色的商业业态组合，迅速提升 人气，如引入“乡村基”等超人气主力店； 总体形象精致、时尚、活力，迅速聚集人气； 充分利用现有商业氛围，突出产品差异化，实现业态的有效聚合，辐射范 围考虑农业园区、工业园区、空港片区等版块； 因此，我们认为本项目的总体定位思路应为： PART 4. 商业营销定位分析/方向 综合地下商业区=特色精品时尚饰品区 窗帘布艺区 + 特色小吃 + 时尚精品鞋服（外贸店） 定位建议： 在前期运营中提前引入特色主力店，吸引人气，并进行有效业态划 分，保证本项目的价值最大化。 提案思路 渝北地下通道商业价值分析与商业的基本模型 商业物业价值判断 渝北地下通道商业营销定位分析/方向 渝北商业物业市场分析 关键问题解读 PART 5. 关键问题解读 关键问题解读 关于价格 关于销售 关于推广费用 关于营销战术 PART 5. 关键问题解读 项目名称 地段 产品 品牌 配套 总分 影响权重 杨家坪地下商场 20 19 23 18 80 10% 南坪浪高地下商场 20 21 22 21 84 15% 观音桥地下商场 23 19 20 19 81 20% 沙坪坝地下商场 21 18 19 17 75 15% 解放碑轻轨名店城 25 23 24 22 94 5% 金港国际商业 18 20 18 20 76 35% 产品因素分值 专业人士评分 参考均价计算 修正后价格 相关商铺权重取值 价格预估流程 说明：以项目周边近似区域同类物业的价格为基数，通过市场比较法来确定本项目均价。 本次影响比例总分为100分， 影响程度总和为100%，百分比越高对本项目影响程度越高。 根据以上权重分析： 金港国际 解放碑 地下商场 南坪 地下商场 观音桥 地下商场 沙坪坝 地下商场 本项目 20000--30000元/㎡ 30000-45000元/㎡ ＝ ＜ 同时考虑本案首次开盘，需取得一定的市场热度，让利客户部分价格空间。 PART 5. 关键问题解读 价格预估流程 根据本项目在永耀地产整体营销中担负的“快速营销，提升企业品牌形象”任务，开盘价格策略上本司建议： 中开高走，隐型调整 PART 5. 关键问题解读 价格策略 PART 5. 关键问题解读 销售均价的综合修整及结论 项目定价策略的几个比较因子： 开发成本+竞争性产品比较+品牌溢价+产品创新溢价 建议初步的销售均价 2.5万/平方米----3万/平方米 说明：此次价格制定较为粗略，缺乏系统论证以检查之。 PAR