合富辉煌2011年上半年长沙楼市报告.pptVIP

1 * 置业特征 潜在客户分析 职业特征：潜在客户群体中，主要还是以企事业单位以及私企的员工为主。 自住型客户主要是个企事业单位的高管及普通员工为主，其次是一些私企的员工；而投资型客户除了企事业单位的员工之外还有一部分的个体经营者，具有一定的购买力。 置业特征：自住型客户大部分都名下无房或者拥有一套，而投资型客户则拥有一套以上的物业。 数据显示，自住客户主要是刚需为主，另外还有部分改善型的购买者，而对于投资客户名下房产至少一套以上，二套房贷首付的上涨抑制了一部分资金并不是很充足的投资者。 * 置业特征 潜在客户购房需求 置业区域选择：中心板块、南城以及武广三个是最受欢迎的区域 潜在购房者中，有大部分的人都认为市中心是他们购买的首选区域，其次是南城以及武广新城区域。 物业类型：高层、小高层是购买者的首选物业。 对于物业类型的选择，不管是自住还是投资，高层都是首选物业，但是在自住客户中，选择公寓和洋房的比例上升；而在投资上，写字楼和商铺的比例是有较大幅度的上升的。 土地市场 近两年由于政府对供应土地的限制，土地成交量呈下滑趋势，长沙内五区2011年上半年比2010年上半年大幅下降 11年上半年，长沙五区土地成交量为965.18亩（不含工业用地），与10年相比大幅减少，下降了58.1%；芙蓉区和天心区成交量最大，分别为400.04亩、277.1亩。（数据来源：长沙国土资源局） 工业用地成交份额最大 从成交面积上看，工业用地占五区总成交量的44%，份额最大；从成交数量上看，上半年总成交土地共23宗，其中，非工业用地13宗，占土地成交总数量的56.52%。（数据来源：长沙国土资源局） 土地市场 土地市场 尚东、南城是长沙上半年成交量最大的区域 11年上半年成交土地建筑面积约303万㎡，相较去年上半年下降31.14%；上半年土地成交主要集中在天心区和芙蓉区的尚东、南城片区。 （数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地） 2011年上半年土地成交均价同比增长率高达227.82% 随着土地供应量的减少，开发商竞价拿地，导致市场整体均价急剧走高，成交均价为1036.31万元/亩；同比上涨227.82%；芙蓉区价格最高，为1763.13万元/亩，主要是因为东牌楼纯商业黄金地块的出让拉高地价；岳麓区均价为五区最低，300.01万元/亩。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地） 土地市场 土地市场 楼面地价芙蓉区最高，岳麓区最低 上半年芙蓉区楼面地价最高，为4348.61元/㎡，主要由于其九龙仓商业地块拉高了其区域的整体楼面地价，其次是开福区，达到2881.54元/㎡； 价格最低的是岳麓区，仅1500.03元/㎡；主要原因是成交数量少，且位置较偏。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地） 中心板块地价最高，河西片区则最低 从板块划分来看，中心板块整体成交单价最高，达2724.81万元/亩；北城区其次，成交均价为1621.62万元/亩；五大板块中，河西最低，仅300.01万元/亩。从主力价格区间来看，各板块地价悬殊。河西由于成交地块少，位置偏。所以价格较低；而中心板块大多以商住用地为主，所以价格较去年同期大幅度增长。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地） 2500-2700 中心板块 300 河西板块 450-500 南城板块 420-450 东城板块 1620 北城板块 主力价格区间（万元/亩） 区域 土地市场 土地市场 小高与高层仍是未来竞争主力 由于上半年土地大多数为商业或商住两用，全市综合容积率均较高；未来高层建筑为市场竞争主力； 河西综合容积率相对较低，未来开发舒适型产品程度较高； 北城、东城、中心城区以小规模、高密度、集约式开发为主，此种形势将日趋明显。 （数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地） 未来仍以小规模、集约式开发为主 未来开发仍将以小规模、集中式开发为主，占总量的五成。 由于新政规定拿地首付不得低于总地价的50%，并且废除了减免土地出让金、税收等优惠政策；使得开发商拿地门槛变高，对开发商经济实力与综合能力的要求也随之升高，因此在拿地规模上更加趋于谨慎。 小规模开发更有利于快速回笼资金，便于再次开发。（数据来源：长沙国土资源局，不包含工业工地） /　 /　 / 3 4 6 合计 / /　 / 1 / / 岳麓区 /　 /　 /　 /　 1 1 雨花区 /　 / /　 1　 1 1 天心区 /　 /　 / / / 2 开福区 /　 /　 / 1　 2　 2 芙蓉区 1000亩及以上(超大规模) 501-999亩 （大规模） 201-500亩(中大规模) 101-200亩 （中等规模） 51-100亩（中小规模）