德思勤-中国房地产研究报告-商业篇.pdfVIP

2006 年商业地产市场发展回顾与 2007 年展望 随着连续多年住宅调控的进行，商业地产的发展得到了更多的空间。未来一段时期，随 着经济发展模式的转型，商业地产仍然具有非常积极的前景。但是，前几年大规模建设形成 的局部区域供给过量的问题值得关注。 金融创新的大背景给商业地产的融资带来希望，并购也已经成为零售商家进行快速扩张 的主要模式，我们有理由相信在中国经济保持稳定快速增长的今天，中国的商业从长期而言 将承担巨大的经济发展责任，而商业地产也必将健康、顺利地进入“青春期”，肩负起国家 经济发展的重任。 一、商业地产的产品形态及 2006 年发展趋势分析 商业地产概念有广义和狭义之分。广义商业地产指各种非生产性、非居住性物业，包含 写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、会议中心和商业服务等所有经营性场所。随着房地产市 场的不断细分，写字楼、酒店等物业市场成为相对成熟的独立市场，所以国内一般提及的商 业地产是指狭义商业地产。它是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，主要经营内容有 零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等，其在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方 面都有别于住宅、公寓、写字楼等其他物业类型。 1、商业地产的类别及其形态特征 从商业地产的概念看，其表现形态可分为小型独立商店（含食杂店、便利店、折扣店、 专业店、专卖店等独立经营的店铺）和不同规模的集中型商业中心（如购物中心或商业街）。 同时，商业地产将餐饮、休闲、健身、娱乐等功能设施灵活的结合于购物空间中，形成功能 多样化的建筑综合体。这样的建筑综合体由于建筑组合模式的变化，会呈现出不同的建筑形 态。我国从 2003 年大规模开发商业地产至今，以下几种建筑形态较为普遍： 2、底商 底商的商业形态算是成功的。底商这种经营方式不需要业态安排，隔壁是餐厅，一边可 以是卖衣服，另一边可以卖鞋，相对自由灵活。 然而，目前社区商业中的底商，出现的主要缺陷是与楼上住宅的相互干扰。一方面，为 了与住宅连接，结构上必须与住宅楼一体，就是承重墙落地，这样导致商铺的结构像住宅弯 弯曲曲都是死角，占了很大的经营面积。而一般商业都需要通透、规整的空间，因此很多商 业业态进不来。如此希望的业态总是进不来，不希望的勉强入驻，这就使得小区的商业显得 有虚无实。另一方面，在中国人“民以食为天”的思维模式之下，近 50%的底商都是餐饮 经营，因此，大部分小区业主反映底商使得小区住宅条件变差，严重影响生活卫生和秩序。 再次，从城市景观角度看，底商自由灵活的方式虽然对招商有好处，但也导致市容市貌无法 统一协调与管理。因此，底商成功的背后也隐藏着不少危机，需要进一步在产品设计与招商 上多些改进与思考。 3 、写字楼的裙楼 这种商业形态由于要配合写字楼的平面分布，大部分商铺的商业面积做得过大、过深。 由此，在招商的时候必然推出所谓的“步入式”商店模式，然而由于深度过深，不管商店内 部怎么分割、怎么处理，都是很容易失败的。即使有些商家具备非常好的经营管理与业态组 合经验，但国内大部分投资者往往都是没有经验就直接进入商业这一行，这些无经验的商家 入驻“步入式”商店中，一半成功一半不成功，而且还会影响那些较有经营能力的商家，从 而导致整体商业氛围的消沉。所以国内步入式商店的建设规模存有一定问题。 4、小商品市场 小商品市场是较为成功的一种商业形态，在浙江义乌等地区尤为流行。小商品市场成功 的关键不在于规划设计，而在于商品的组合。对于集中卖场来讲，只要是物美价廉，往往就 会产生广泛的商业吸引力，而对于购物环境的要求并不是很高。国内也出现过一些由于建筑 设计问题而导致失败的案例。 5、购物中心 近几年来，大部分的开发商都偏爱购物中心这一商业形态，但实际上失败的居多。首先 是投资融资的问题，很多开发商为了要解决资金链问题直接销售上铺，销售之后由于缺乏统 一的管理与运营，大都无法实现可持续发展。其次，购物中心的产品设计也是成功的少、失 败的多，这主要是因为缺乏既了解商业、又了解房地产、并具有建筑设计能力的复合型专业 人才。从临街的底商到购物中心，规划设计的难度越来越高，很多新问题都需要专业的指导 与解决：如何组合购物中心内部的购物通道，让每一个商铺都有最有利的经营位置？如何实 现多种功能的混合，实现购物与休闲的融合？如何安排购物动线的核心节点，让进入的消费 者不会疲乏，又拥有不断的高潮、不断的休息？用于引导主要人流的石阶应安排在什么位置， 所有的石阶是不可能安排在一楼的珍贵的铺面，但安排到其它处，又怎