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第 31 卷 第 5 期（下） 赤 峰 学 院 学 报（自 然 科 学 版 ） Vol. 31 No.5 2015 年 5 月 Journal of Chifeng University （Natural Science Edition ） May 2015 基于敏感性分析对土地储备项目风险评估方法的探讨 陈家欣 （安徽财经大学 ， 安徽 蚌埠 233000 ） 摘 要 ： 近年来 ，由于土地收储成本的上升以及土地市场活跃性的降低 ，土地储备项目的风险随之增加 本文基于敏感性 . 分析法 ，引入平均敏感系数的概念 ，对影响土地储备项目风险的两个重要因素 --土地收储成本和土地市场活跃性进行定量 分析 ，得出项目的风险指数 ，并单独分析了土地储备项目可研报告经人为修改的可能性 ，从而为土地储备部门进行项 目决策 提供依据 . 关键词 ： 土地储备 ；风险评估 ；敏感性分析法 中图分类号 ： 文献标识码 ： 文章编号 F832.45 ；F301.3 A ：1673-260X（2015 ）05-0068-03 土地储备， 是指各级人民政府依照法定程序在批准权 本文数据来源于 2014 年“认证杯”全国大学生数学建 限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使 模 网络挑战赛 C 题附件二. 用权的土地，进行储存或前期开发整理，并 向社会提供各类 2.2 模型假设 建设用地的行为.近年来，国家通过实施土地收储及招拍挂， (1)所有项目的现金流量均按照预期收益率折现 ； 增加了地方财政收入，改善了城市基础设施建设，增强了国 (2)从银行获得贷款是土地储备部门获得资金成本最低 家对房地产市场的宏观调控能力.然而，随着越来越多的城 的一种方式； 市建立土地储备机构 ， 现行的土地储备制度越来越不能适 (3)不论银行对 申请贷款的批复额度是多少，土地储备 应土地市场的需求.法律政策的缺失、经济周期波动、融资渠 部门都可以筹集到剩余的资金 ，以满足项目投资总额； 道单一等因素，都给土地储备带来巨大风险.与此同时，当前 (4)项目决策者是风险厌恶者. 我国的土地储备无论是在理论研究还是实践操作上都尚处 3 理论准备 于初步阶段，存在许多亟待研究和解决的问题 [1] . 在土地储备 3.1 评价指标 的确定 风险管理方面，尚未形成系统的、能够直接指导土地储备实 在对项目的风险进行衡量之前， 首先要选取一个具体 践的研究，大多仍是定性衡量，缺少系统深入的定量研究.因 的评价指标作为分析评价的对象.根据财务上的投资决策原 此，有必要建立一种定量的评估方法，合理地评价土地储备 理，可 以选取项目的净现值作为评价指标.之所以选择净现 项目的风险. 值作为项目的评价指标 ，而不选择 内部收益率 ，是因为各个 1 对问题的分析 项目的投资规模不同.当一个项目的投资规模大于另一个项 土地储备部门面对多个土地储备项目， 需要根据风险 目时， 规模较小的项目的内部收益率可能较大但净现值可 大小进行项目的取舍.对于某个土地储备项目，影响其风险 能较小， 这实际上就是在更多的财富和更高 的内部收益率 的因素有很多，例如土地收储成本、土地市场活跃性和可研 之间进行选择 ，很显然，决策者将选择财富.[2] 由于存在假设 报告是否有人为修改等因素.我