北京西三旗项目前期定位和营销策略-地产资料.pptVIP

宏观市场回顾 西三旗区域房地产市场概况 高层板楼是目前本区域新楼盘推售的主要产品，由于土地资源稀缺，造成高容积率的项目居多，低密度社区凤毛麟角； 销售价格在近几年的时间中增长迅速，此区域自2003年3000元/㎡的市场均价，已经涨到了目前的19500元/㎡，二手房的价格也已经达到18000元/㎡。 高端住宅在此区域表现的参差不齐，早期的项目如：森林大地、枫丹丽舍等低密度项目，虽然自身条件尚可，但没有给本区域住宅形象带来有利的推动作用。 地域属性 本区域缺乏商业配套 一期地块较为规则 项目一期地块较规则，两块分别呈正方形； 项目一期地块总占地面积为33790㎡，地块规模较小； 地块主要以居住用地为主，部分商业性用地，容积率为1.6； 建筑限高18米，局部限高24米。 一期地块已经拆迁，土地平整 项目基础资料研究 通过项目的界定分析得出，本项目的目标客户是北京北部的中高端客户 本项目客户定位 核心客户的AIO分析：以中关村上地IT、科研、教育人士为标签，包含大学教授、IT精英、企业高管等 重要客户的AIO分析：项目区域周边私企老板，企业高管， 潜在客户的AIO分析：西城金融街行业精英、北三环商圈企业高管、东三环燕莎商圈成功人士 本项目目标客户的价值取向对产品的要求 “公馆”的价值 公馆的元素表达 汇报完毕，谢谢！ 城市新贵族的生活境界 VI系统（现场包装）： 统一展现楼盘的新贵族经典气质 媒体炒做： 重新定义人们的都市观念，将之有效的整合到本项目来。 软性专栏： 以系统新颖的方式详尽的传达出本项目的观点以及主张。 电视广告： 从视觉上奠定本项目财智新贵的贵族社区的形象 报纸广告： 从引起关注到集中传达本项目的贵族都市生活境界。以格调带动卖点。 活动： 促进销售与营建贵族氛围并重，在关键时刻形成销售热潮。 杂志广告： 集中建立本项目的贵族品位。开辟新的宣传阵地。 VI系统（现场包装）： 现场包装：“高贵、现代、睿智”为设计原点，统一展现楼盘的新贵族经典气质 楼书：以中央公馆贵族生活手记的全新形式。 包括：邂逅（关注新都市主义，从而寻找中邂逅了这都市中的绿色乐土） 投缘（眼中看到的一切都让我一颗渴望成为贵族的心深深沉醉，如此相知 的感觉只有在中央公馆中才能找到！） 生活（生活在其中，让人真正感受到了贵族的尊贵与卓尔不凡，还有深入 每个细节的人性关怀） 家 （家是人最真实的气质体现，于是在这里有了一个家和一群贵族朋友） 媒体炒做 （2010年4月1日—06月15日） 炒做方式：A、与《北京青年报》、《北京晚报》等传媒合作；与《楼市》、《红地产》、〈安家〉等地产知名杂志合作广泛宣传。 B、与北京搜房网、焦点网、新浪地产知名地产网络商合作。 炒做主题：线索一： 将新都市主义层层深化到“有别于远郊和旧都市的第三类生活 方式”， 旗帜鲜明的奠定中央公馆“新都市主义领潮者的地位”。 形成新都市=中央公馆的最佳效应。 城市贵族与新都市的应蕴而生 进行市场调查，发现都市精英愿意留在都市，周边项目远离“中心”感让他们无法接受，但是否他们就能接受现在的都市呢？市场调查说明，消费者希望新都市能让他们寻找到生活的“第三种选择” 解析新都市 “第三种选择”其实是都市繁华与生活的最佳资源结合圈。 生态、繁华、国际化、人文是新都市的实际内涵！ 寻找新都市 只有同时拥有大规模、生态，都市的国际化、繁华，以及更贵族化的生活标准，才能成为真正的新都市。 新都市不是整个北京北部，而是具体到本区域，一个都市中的小天地。从而将新都市缩小为中央公馆。 媒体炒做 （2010年4月1日—6月1日） 线索二： 以新都市主义引发住宅对话为主题。 中关村后花园+功能复合资源结合点。 都市居住重心的转移，城市新贵的最佳选择正是中央公馆。 线索三： 以城市新贵为线索。在新浪网上展开北京、深圳、广州等大中城市展开新都市主义大讨论 同时在新浪网及其他网站展开有关城市新贵的大评选，从中选出若干城市新贵作为中央公馆的VIP居民，给予各项优惠。 软性专栏 （2010年6月1日—6月15日） 目的：在形象广告尚不能将所有的信息与理念进行传