大连保利东港项目前期定位案-全套.pptVIP

住宅定位观点 未来东港市场竞争将异常激烈，在市场供应无空白点的情况下，我们应通过打造丰富产品线来为大盘造势，增加项目竞争力； 在项目整体规划上要充分利用项目的观海资源优势，塑造自身核心竞争力； 在产品打造上，需有个性化导入，力争做到“人有我优”，凸显自己优势和亮点； 在面积配比上要满足不同置业目标的客户群体，做到总房款的价格控制； 03地块作为高层前期试水产品，通过规划丰富产品区间，通过实践检验为后期规划调整做出指导。 规划建议 住宅面积配比 户型配比： 主力户型为120-160㎡产品，主力产品总价控制在200万-300万左右，丰富产品线，严控总价段 产品层次 主力户型 面积段（㎡） 建面（㎡） 面积比 预期单价 预期总价 第一梯队产品 高端住宅 楼王海景 豪华型 四房 200-240 68040 12% 2.5万 500-600 第二梯队产品 中高端住宅 一线海景 功能型 四房 160-180 85080 15% 2.2万 350-400 舒适型 三房 140-160 198520 35% 2.2万 295-340 第三梯队产品 中端住宅 路边园景 功能型 三房 120-140 130456 23% 2.1万 250-295 功能型两房 80-90 85080 15% 2万 160-180 合计 567200 100% 2.1万 \ 本项目住宅户型配比及价格控制 案例借鉴 天悦规划排布——最优化的利用北向江景资源，非江景房享受园区规模景观，一定程度上溢价 明星产品 第一梯队 第二梯队 第三梯队 第四梯队 系统内案例借鉴——保利·天悦 临江一线 1、边位：明星类产品31F、700㎡大平层 一线景观同时不对后排产生严重遮挡 2、正向：第一梯队18F、370㎡高端产品 为二线产品预留一定景观面 二线江景 43F，303㎡产品，拔升容积率的同时有效利用一线预留景观面 三线江景 32F，140、190㎡产品，由高度争取江景景观面 第四梯队 40F，90-130公寓类产品，楼间江景+大尺度园景 案例借鉴 东港第规划排布——大合围方式布局，自身打造园区内开阔景观，弥补海景资源的缺乏 东港区案例借鉴——东港第 首次将“定制”这一理念引入房地产领域，体现为高端人群打造高端都会生活的诉求。 大合围方式布局，7万平中央公园，居住宽敞舒适，园区最大楼间距达到95米，虽然无海景观资源，园区内部核心景观视野开阔。 对于缺乏海景资源支撑项目而言，东港第园区规划受到客户广泛认可； 规划方向 最大化海景面——前低后高，楼栋交错布置 中心形成集中园林——品质豪宅的硬件标配 第一梯队 200-240㎡ 第二梯队 160-180㎡ 第三梯队 140㎡-160㎡ 第四梯队 140㎡以下 建议采用线—点—线式排布，人为设计由 海景+园景——次海景+园景——园景的主景观渐进次序 规划方向 I01地块设计为纯洋房小区，提升溢价空间 洋房社区 考虑将I01地块规划为纯洋房社区，既满足产品线丰富性，同时在缺乏海景观资源支持下，打造纯洋房社区，提升居住品质及溢价空间； 中信海港城 235平户型 中信海港城、万达公馆项目北侧一线观海产品，均设计为北向大尺度观海客厅。 万达公馆280平户型 户型建议 目前产品设计上对于高层产品北向瞰海资源利用程度较差，建议大面积明星产品设置北向大尺度横厅，充分利用北向海景资源，若考虑到风险性可在首开区域以部分产品检验市场反应效果 户型建议 高层改善型产品北向瞰海景观效果利用 厦门世茂湖滨首府133平户型 沈阳华润奉天九里149平户型 * * * 保利东港项目前期定位案 2013.7 CATALOG 目 录 PART 1 ：地块信息 PART 2 ：产品定位 PART 3 ：规划建议 地块信息 1 东港商务区 本案所在位置 地块区位 大连规划中未来的中央商务区，由填海而得，拉宽了大连“带状”的城市布局，目前政府导向性较强，品牌开发商云集，堪比一把双刃剑。 项目位于大连市中山区政府打造的未来中央商务区——东港商务区； 西拓北进的城市规划中，填海而得的位于城市东部的未来中央商务区。大连城市布局受自然条件影响，形成带状布局——西拓北进。项目所在的东港区，位于大连东部填海而得的土地，占居海景资源优势； 品牌开发商云集，堪比一把双刃剑。目前该区域品牌开发商云集，包括万达、绿地、复地、龙湖、佳兆业、中信等,品牌开发商聚集一方面共同做热区域，但同时也意味着未来区域内激烈竞争的局面； 东港区或许仅是人民路的延伸区域。为推动整个东港商务区的开发进程，政府对此给予东港较高的优惠力度，但我们担心东港区或许仅是人民路的延伸区域，传统CBD转移非一朝一夕。 地块交通 东港商务区西侧为人民路，南邻长江路，到市中