市场营销：地产-长沙车站北路项目定位报告2007.pptVIP

项目定位报告 综合分析本区域内酒店分布，可发现该区域缺乏独立的面向市场的经济型连锁酒店。 2006年春节期间，长沙市各类住宿设施平均客房出租率71.6％，同比增长6.5%,星级酒店出租率为74.8％，同比增长4.7％。 随着车站北路八月的贯通及假日旅游的蓬勃发展，平均才100～200多元房价的经济型品牌连锁酒店的经营必然火爆。 项目定位报告 经济型连锁酒店对项目价值的提升 -- 经济型连锁酒店定位于对价格敏感的消费群体，以国内旅游者为主。我国商业旅游每年以7％～10％的速度高速增长。经济型连锁酒店在带动旅游商业发展的同时，大大激发了投资者对旅游地产的投资热情，由此大幅提升了周边地产的附加值。 品牌酒店的成功引入对地产的附加值的提升是倍增的。运达国际广场成功和喜来登大酒店联姻，其写字楼均价达到了6000多元，住宅均价达10000多元。商业用房均价更达30000元以上，让五一大道的诸多楼盘价格只能望其项背！这就是品牌连锁酒店的巨大的商业价值所在！ 项目定位报告 小 结 -- 本项目处于城市物流、文化、政务、旅游及商务交通中心，交通位置极为优越，而长沙市尚无全国盛行的大型经济型连锁酒店酒店的经营。长沙市2005 年GDP总量为1519.9亿元，连续三年呈14％高速增长。城市人口达到了218.07万人，远远超出经济型连锁酒店酒店设立的标准，经济型连锁酒店在本项目的设立极具经营前景！ 项目定位报告 酒店的设计规模 -- 酒店 层数：5~16层 套数：约270套 户型面积：约30㎡左右 酒店面积：总计约8000㎡ 商务办公 层数：17~28层 户型面积：60-100平米/套 办公面积：总计约7000㎡ 项目定位报告 本酒店的配套内容 -- 按照经济型酒店的配置 大厅面积不大于400 ㎡ 餐厅面积不大于600㎡ 配套主要依靠本项目商业裙楼及项目周边的成熟配套来做配套 项目定位报告 酒店的开发模式 -- 1、名牌酒店管理公司管理 酒店采取委托锦江之星、速8、如家客栈等名牌连锁酒店租赁自营或托管经营（须尽快确定为哪家公司）。 2、业主委托经营 以产权式酒店来开发，采取统一租赁给经济型连锁酒店来经营，将酒店按套数分开销售，由连锁酒店包租8~12年的形式来开发。 项目定位报告 酒店经营效益估算 -- 经营面积：8000㎡ 客房均价：180元（6元/天· ㎡） 年平均入住率：65% 年客房营业收入：8000*6*365*0.65 年付租金：8000*0.8*365=2336000元（按0.8元/天· ㎡租金计算） 目前我国经济型连锁酒店平均入住率高达80%以上，营业利润一般在35%~60%，因此承租期间给投资者8%的投资回报是切实可行的。 项目定位报告 酒店销售预期分析 --租金按0.8元/㎡·天，承租期为十年计算 预期售价 年租金 （元/ ㎡） 年回报（8%） 开发商补贴（元/㎡·年） 开发商实得（元/ ㎡） 备注 3600 292 280 8 3520 3800 292 304 12 3680 较为合理 4000 292 320 28 3720 4500 292 360 68 3820 5000 292 400 108 3920 项目定位报告 酒店销售预期分析 --租金按0.9元/㎡·天，承租期为十年计算 预期售价 年租金 （元/ ㎡） 年回报（8%） 开发商补贴 （元/㎡·年） 开发商实得（元/ ㎡） 备注 3600 328.5 280 -48.5 4085 较为合理 3800 328.5 304 -24.5 4045 4000 328.5 320 8.5 3915 4500 328.5 360 32.5 4175 5000 328.5 400 71.5 4285 项目定位报告 酒店销售预期分析 --租金按1.0元/㎡·天，承租期为十年计算 预期售价 年租金 （元/ ㎡） 年回报 （8%） 开发商补贴 （元/㎡·年） 开发商实得（元/ ㎡） 备注 3600 365 288 -77 4370 较为合理 3800 365 304 -61 4410 4000 365 320 -45 4450 4500 365 360 -5 4550 5000 365 400 35 4650 项目定位报告 由此分析可发现 -- 在日租金0.8~1.0元/ ㎡，年给付投资回报率8%的情况下，按3600~3800元/ ㎡销售均价销售，开发商可获得3680~4370元/ ㎡的实际销售收益，酒店销售均价高于住宅产品销售均价，对于开发商有利 投资人投资酒店后可获得日均0.80元/