我国房地产信托存在的风险及化解对策.pdfVIP

2014年4月 哈尔滨金融学院学报 ofHarbin 第2期 Joumal Finance University 总第124期 我国房地产信托存在的风险及化解对策 郎蕾蕾 (哈尔滨金融学院会计系，黑龙江哈尔滨150030) 摘 要：我国从2011年下半年开始，逐渐加深了对房地产市场的调控，同时受“限购、限贷”等一系列 房地产调控政策的影响，楼市交易冷淡，并于2012年伊始进入下行通道。这令许多消费者持观望态度， 许多房地产企业的资金也无法回笼。与此同时，银行信贷紧缩，房地产公司只能变更融资方式，采取信托 的方式，这种方式直接导致了房地产信托业的繁荣，也逐渐加大了兑付的风险。从我国房地产信托现状 出发，分析了存在的主要风险，提出了解决办法。 关键词：房地产信托；风险；对策 文献标识码：A 中图分类号：F832．49；F293．3 一、我国房地产信托业务的现状 信托公司主要业务数据显示，截至2011年12月 房地产行业是一个风险较大的行业，它不光 末，信托公司管理的信托资产余额为4．69万亿 需要银行的帮助，还需要其他多种融资渠道来满 元，其中房地产信托资产余额为6797．69亿元，占 足它的资金需求。房地产行业的特点是资金高度 全部信托资产余额比为14．28％。那些成本普遍 密集、占用周期长、拥有高利润回报。房地产资金 在20％以上的高成本贷款，普遍都是通过信托贷 信托，是委托人将其所拥有的合法资金委托给信 款，而这种这么高的成本本身就存在风险。·要想 托投资公司，信托投资公司按照委托人的意愿，以 不出现问题，不影响整个行业的发展就必须采取 委托人获得利益为特定目的，以自己的名义将委 有效的风险防范措施。以下现象的存在也加大了 托人的资金投向房地产业并进行管理和处分的行 房地产信托风险：首先，最难监管资金具体运用而 为。房地产资金信托，是建立在委托人对信托投 增大融资风险的就是偷换项目，它使得信托产品 资公司的信任的基础上的。信托投资公司由于为 的名义用途与实际用途不符。其次，开发商要想 房地产企业提供融资服务的方式多样灵活，因此 弥补资金缺口，就得采取注入信托的股权投资的 近年来得到房地产行业的青睐。近年来，由于银 方法。而这同样存在巨大风险。开发商要想从银 行存款准备金上调和加息预期，金融市场资金紧 行得到开发贷款，就要按照银行的要求用项目土 张，房地产信托自然成为房地产行业必不可少的 地及在建工程作为抵押。在此情况下，开发商无 融资方式之一，全国房地产信托融资规模大幅增 法使用项目的现金流而只能通过一些违规手段用 长。近几年，随着我国房地产业的快速发展，房地 于支付回购价款。开发商套取预售资金的难度， 产企业对融资渠道多样性的需求也越来越大，随 大股东回购资金来源也将随着国家对资金监管的 着国家对房地产业的宏观调控政策力度的加大， 不断严格而难度逐步加大。房地产信托作为一种 房地产企业从银行贷款难度的加大，加上房地产 新兴的融资方式，在给房地产企业带来更多灵活 行业自身资金高度密集、占用周期长、拥有高利润 融资方式的同时也存在着不容忽视的风险，因此 回报的特点促使了房地产信托业的快速发展，也 应采用科学、合理的控制措施有效规避各类