浅谈司法鉴定项目中的房地产价值类型.pdfVIP

价值类型总的来说可 以分为两大类 ，即市场价 鉴定估价中的房地产无论是在实物上、区位上，还是 值和非市场价值 (或市场价值 以外的价值)。市场价 在权益上都表现各异。明确估价对象的内容包括估价 值是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价 的实物状况、区位状况和权益状况三个方面。 格，它的假设前提包括：①交易双方是 自愿地进行交 日常估价 中，对估价对象范 围的界定 ，主要包 易的；②交易双方是 出于利 己动机进行交易的；③交 括对实物构成、权益和空间范围的确定。对于实物构 易双方是精明、谨慎行事的，并且 了解交易对象、知 成范围的界定，主要是看估价对象到底是单独的土地 晓市场行情 ；④交易双方有较充裕的时间进行交易； 使用权、建筑物，还是土地、建筑合一的房地产，是 ⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 否还包括 自行装修 、机器设备等 ；对于权益范围的界 非市场价值是指不满足市场价值定义的价值类 定，需要考虑是否包括特许经营权、债权债务等；对 型，因此，非市场价值不是一种价值 ，而是对市场价 于空间范围的界定，涉及到位置 、四至 、高度、深度 值之外的各种类型价值的一个概括性称呼，是指不满 等。需要特别注意的是，涉案房地产多存在抵押、查 足市场价值定义的一系列价值类型的集合。非市场价 封、拖欠工程进度款、欠税等问题 ，在权利上往往是 值主要有以下五种 ：①不符合 “交易双方有较充裕的 不完整的，估价人员既要清楚现有权益的范围，又要 时间进行交易”的快速变现价值 ；②在存在不确定性 根据具体估价 目的弄清楚估价时应设定的权益范围。 因素的情况下遵守谨慎原则评估 出的谨慎价值 ；③在 当设定的权益范 围与估价对象实际权益范 围不一致 现状使用 (不一定符合最高最佳使用条件)下的在用 时，估价师要在报告 中充分说 明差异所在，并阐述估 价值；④不符合继续使用条件下的清算价值；⑤从某 价中设定该权益范围的依据。 个特定投资者的角度来衡量的投资价值。 (二)明确估价时点 =、司法鉴定项 目中的房地产价值类型 房地产估价是以某一时点作为估价时点，估算的 与一般的其它估价项 目不同的是，司法鉴定项 目 是有关房地产在该时点的现时价值。由于司法诉讼案 中的房地产价值类型确定必须与估价 目的相结合，司 件涉及的损害、损失或侵权行为、经济行为通常发生 法鉴定项 目估价的特定 目的对估价价值类型起到 了相 在过去 ，而判决、执行又发生在现在或将来 ，因此 ， 当的制约作用 ，它贯穿了估价的全过程 ，影响到估价 司法鉴定项 目涉及的估价时点将会根据具体诉讼事项 人员对房地产价值类型的选择，价值定义的准确与否 以及估价结论最终用途的不同要求，将过去、现时或 直接影响到估价结论的可靠性。 将来的某一时点作为估价时点。估价师要及时与法官 价值类型界定，即确定估价对象房地产的价值类 沟通 ，明确估价时点，并在 ((委托司法鉴定函 中予 型是属于 “市场价值”还是 “非市场价值 ”。市场价 以明确。 值是指房地产在估价时点公开市场上最佳使用状态下 (三)明确估价 目的 的价值，而非市场价值则是指不满足市场价值成立条 由于所处诉讼阶段以及委托人的不同，房地产估 件的房地产，在非公开市场条件下实现的价值，它是 价报告的具体用途是有所区别的，因此我们通常所说 特定经济行为中，房地产在受限制条件下的价值。司 的估价 目的是一个相对宽泛、概括的表述，是司法诉 法鉴定项 目由于受到其估价 目的的限制 ，其房地产价 讼 中若干具体鉴定应用 目的的总称。例如在贪污受贿 值类型大多是非市场价值类型。